Terminal Kapitalizasyon Oranı
Terminal Kapitalizasyon Oranı Nedir?
Çıkış oranı olarak da bilinen terminal kapitalizasyon oranı, elde tutma süresinin sonunda bir mülkün yeniden satış değerini tahmin etmek için kullanılan orandır. Yıllık beklenen net işletme geliri (NOI), nihai değeri elde etmek için son tavan oranına (yüzde olarak ifade edilir) bölünür.
Terminal kapitalizasyon oranları, karşılaştırılabilir işlem verilerine veya belirli bir mülkün konumu ve öznitelikleri için uygun olduğuna inanılana dayalı olarak tahmin edilir.
Temel Çıkarımlar
- Son kapitalizasyon oranı veya çıkış oranı, elde tutma süresinin sonunda bir mülkün yeniden satış değerini tahmin etmek için kullanılır.
- Giriş tavan oranı, mülkün öngörülen ilk yıl NOI’sinin mülkün satın alma fiyatına bölünmesiyle elde edilir.
- Bu terminal kapitalizasyon oranı, başlangıç oranından düşükse, genellikle mülk yatırımının karlı olduğu anlamına gelir.
Terminal Kapitalizasyon Oranını Anlamak
Başlangıç tavan oranı, öngörülen ilk yıl net işletme gelirinin (NOI) ilk yatırım veya satın alma fiyatına bölünmesiyle elde edilir. Buna karşılık, terminal kapitalizasyon oranı, geçen yıl (çıkış yılı) öngörülen NOI değerinin satış fiyatına bölünmesiyle hesaplanır. Bu oran, devam eden tavan oranından düşükse, genellikle mülk yatırımının karlı olduğu anlamına gelir.
Çoğu gayrimenkul yatırım uzmanı, terminal kapitalizasyon oranını piyasanın mevcut oranıyla eşleştirmenin önemli olduğu konusunda hemfikirdir ve geliştirme için terminal kapama oranını biraz yukarı çekmenin daha güvenli bir test olabileceğini unutmayın. Dinamik bir elektronik tablo, yatırımcılara hala yeterli bir avantaj sağlayacak en yüksek terminal kapitalizasyon oranını belirlemek için geliştirme projesini stres testi yapmak için yararlı olabilir.
Bilgili gayrimenkul yatırımcıları, piyasa kapitalizasyon oranlarının düşmesi beklenen piyasaları ve mülk türlerini ararlar, çünkü devam eden sermaye oranına kıyasla daha düşük bir terminal kapitalizasyon oranı, net işletme gelirinin olmayacağını varsayarak sermaye kazançları ile sonuçlanacaktır. bekletme süresi boyunca azalma. Dikkate alınması gereken verilerden bazıları, her bir alan kategorisi için arz-talep ölçütlerinin yanı sıra her bir faaliyet alanıyla ilgili olduğu varsayılan hizmetler ve harcamaları içerir.
Gelecek her zaman belirsiz olsa da, herhangi bir elde tutma süresinin sonu hakkında iki şey kesindir: binalar yaşlanacak ve piyasalar değişecek. Bu nedenle, tüm gayrimenkul yatırımcılarının bir proje için terminal kapitalizasyon oranını doğru bir şekilde belirlemek için olabildiğince fazla veri derlemesi ve analiz etmesi çok önemlidir.
Terminal Kapitalizasyon Oranı Örneği
Bir yatırımcı tamamen işgal edilmiş bir mülkü 100 milyon dolara satın alır. İlk yıl NOI 5.0 milyon $ olarak tahmin ediliyor. Bu nedenle, başlangıç tavan oranı% 5,0’dır. Yedi yıl sonra, yatırımcı terminal kapitalizasyon oranının yaklaşık% 4,0 olduğuna inanıyor. Yol boyunca kira artışını hesaba katan geçen yıl NOI, 5.5 milyon $ olarak tahmin ediliyor (yine tam doluluk varsayılarak).
Yeniden satış değerinin 137.5 milyon $ olduğu tahmin edilmektedir (NOI cinsinden 5.5 milyon $,% 4.0 terminal kapitalizasyon veya çıkış oranına bölünmüştür).