Satıcı Tarafından Finanse Edilen Gayrimenkul Anlaşmalarının Giriş ve Çıkışı

Konut amaçlı gayrimenkul finansmanı söz konusu olduğunda çoğu işlem tanıdık bir süreci takip eder. Satıcı, bir ipoteğe hak kazanmak için gerekli gelire, istihdam geçmişine ve kredi puanına sahip istekli bir alıcı bulur ve bir kredi kurumu anlaşmayı finanse etmek için parayı koyar.

Peki ya geleneksel finansman mevcut değilse ve alıcı ve satıcı yine de satışa özel olarak devam etmek istiyorsa? Satıcı finansmanı olarak bilinenleri girin. Terimden de anlaşılacağı gibi, evi satan kişi satın alma işlemini finanse eder.

Temel Çıkarımlar

  • Konut amaçlı gayrimenkul işlemlerinde bir seçenek, satıcının alıcı için satın alma işlemini finanse ettiği satıcı finansmanıdır.
  • Satıcı tarafından finanse edilen işlemler, geleneksel işlemlerden daha hızlı ve daha ucuz olabilir.
  • Alıcılar, satıcının finanse etmekte serbest olduğunu (ipotekleri yoktur veya ipotek borç verenleri buna izin verir) ve peşinat ödemeye hazırlıklı olmalıdır.
  • Satıcı finansmanı tipik olarak geleneksel bir ipoteğe göre daha kısa bir süre için çalışır.
  • İşlemdeki her iki taraf da rehberlik sağlamak ve sözleşmeyi ve senet notunu düzenlemek için profesyonelleri işe almalıdır.

Satıcı Finansmanı Nasıl Çalışır?

Bir banka, satıcı tarafından finanse edilen bir satışa dahil değildir; alıcı ve satıcı düzenlemeleri kendileri yapar. Faiz oranını, alıcıdan satıcıya ödeme planını ve alıcının bu yükümlülükleri yerine getirmemesi durumunda sonuçları belirleyen bir senet düzenlerler. İpotek içeren bir satıştan farklı olarak, anaparanın alıcıdan satıcıya aktarımı yoktur, yalnızca bu meblağın zaman içinde geri ödenmesine ilişkin bir anlaşma vardır.

Sadece iki ana oyuncu dahil edildiğinde, mal sahibi finansmanı, alışılmış bir şekilde bir ev satmaktan daha hızlı ve daha ucuz olabilir. Banka kredi görevlisi, sigortacı ve hukuk departmanını beklemek yoktur  ve alıcılar genellikle daha az parayla bir eve girebilirler.

Satıcı Finansmanının Avantajları

Geleneksel finansmanın bu alternatifi, belirli durumlarda veya ipotek almanın zor olduğu yerlerde yararlı olabilir. Bu tür dar koşullarda, satıcı finansmanı alıcılara alternatif bir kredi biçimine erişim sağlar.

Satıcılar da genellikle daha hızlı satış yapabilirler ve borç verenlerin tipik olarak ihtiyaç duyduğu maliyetli onarımları yapmak zorunda kalmazlar. Ayrıca, satıcı satışı finanse ettiğinden, mülk daha yüksek bir satış fiyatı talep edebilir.

Daha Düşük Kapanış Maliyetleri

Satıcı tarafından finanse edilen bir satış için kapanış maliyetleri gerçekten daha düşüktür. Bir bankanın katılımı olmadan işlem, ipotek veya indirim noktalarının maliyetinin yanı sıra kredi kullandırma ücretlerini ve kredi verenlerin finansman süreci sırasında rutin olarak çektikleri bir dizi diğer masrafları ortadan kaldırır. Ayrıca, en azından görünüşte, kredi hükümleri konusunda, gerekli peşinat ve faiz oranından anlaşma süresine kadar daha fazla esneklik var.

Satıcının finansmanı tipik olarak yalnızca oldukça kısa bir dönem için, örneğin beş yıl gibi  , bu sürenin sonunda vadesi gelen bir  balon ödemesiyle çalışır. Teori – ya da en azından umut – alıcının  bu ödemeyi nihayetinde geleneksel bir borç verenle yeniden finanse edeceği, kredi itibarını artıracak ve evde bir miktar öz sermaye biriktireceği yönündedir.

Alıcılar için Satıcı Finansmanı

Satıcı finansmanının tüm potansiyel artıları için, onu kullanan işlemler her iki taraf için de riskler ve gerçeklerle birlikte gelir. Alıcıların, satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşmayı sonuçlandırmadan önce dikkate almaları gerekenler.

İpotekle olduğundan daha iyi şartlar beklemeyin

Satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşmanın şartları belirlenirken, esneklik çoğu zaman gerçekle buluşur. Satıcı, potansiyel olarak pahalı ve karmaşık bir tahliye süreci beklentisiyle, alıcının krediyi temerrüde düşürme olasılığı da dahil olmak üzere finansal ihtiyaçlarını ve risklerini sindirir.

Sonuç alıcı için akılcı olabilir. Örneğin, bankaların sunduğundan daha uygun bir faiz oranını güvence altına almanız mümkündür, ancak daha fazla, belki de geçerli oranın üzerinde birkaç ek yüzde puanı ödersiniz.

Bir alıcı olarak, boyut olarak tipik bir ipotekle karşılaştırılabilir bir peşinat sağlamanız gerekecek, yani mülkün değerinin% 20’si veya daha fazlası.

Kendinizi satıcıya satmanız gerekebilir

Geleneksel bir mortgage kredisine hak kazanmama nedenleriniz konusunda şeffaf ve açık sözlü olmak akıllıca. Satıcı kredi geçmişinizi ve istihdamınız, varlıklarınız, mali talepleriniz ve referanslarınız dahil olmak üzere diğer arka plan verilerinizi kontrol ettiğinde bu bilgilerin bir kısmı her durumda ortaya çıkabilir.

Ancak, satıcının durum tespiti sırasında ortaya çıkmayabilecek, ödünç alma kabiliyetiniz üzerinde herhangi bir kısıtlamaya işaret ettiğinizden de emin olun. Elinde sağlam bir krediye ve oldukça yüksek bir peşinat ödemesine sahip potansiyel bir alıcı, yakın zamanda yeni bir iş kurmuş olabilir ve bu nedenle iki yıla kadar bir krediye hak kazanamayabilir.

Satıcı finansmanı teklif etmeye hazır olun

Satıcı finansmanı sunan ev sahipleri, ipotek almaya hak kazanmayan alıcıları çekme umuduyla bu gerçeği açık bir şekilde duyururlar. Bununla birlikte, satıcı finansmanından bahsetmezseniz, sormaktan zarar gelmez. Ancak, mal sahibi finansmanının bir seçenek olup olmadığını sormak yerine, belirli bir teklif sunmak isteyebilirsiniz. Örneğin, “Teklifim% 20 indirimli tam fiyat,% 6’dan 350.000 $ satıcı finansmanı, beş yıllık balon kredisi ile 30 yılda amorti edilmiş . İki ila üç yıl içinde yeniden finansman sağlamazsam, Dördüncü ve beşinci yıllarda bu oranı% 7’ye çıkaracağım. ”

Satıcının satışı finanse etmekte serbest olduğunu onaylayın

Satıcı finansmanı, satıcının mülke doğrudan sahip olması durumunda en basitidir; mülk üzerinde tutulan bir ipotek, ekstra zorluklara neden olur. Mülk üzerinde bir tapu araması için ödeme yapmak, tapuda doğru bir şekilde tanımlandığını ve ipotek veya vergi ipotekinden muaf olduğunu onaylayacaktır.

Lancaster, Pensilvanya’da Weichert Emlakçılar’da emlakçı olan Jason Burkholder’a göre , “Çoğu ipotek, satıcının ipoteği ödemeden evi satmasını yasaklayan bir ‘satış vadesi’ şartına sahiptir.  ipotek şirketi  öğrendiğinde, evi ‘satılan’ olarak değerlendirecek ve borcun derhal tam olarak ödenmesini talep edecek ve bu da borç verenin haciz yapmasına izin verecektir. ”

Satıcılar için Satıcı Finansmanı

Bir evin satışını finanse etmeyi düşünüyorsanız, bu ipuçlarını ve gerçekleri aklınızda bulundurun.

Satışı uzun süre finanse etmeniz gerekmez

Satıcı olarak, senet senetini herhangi bir noktada, alıcının ödemeleri göndereceği bir yatırımcıya veya borç verene satabilirsiniz. Bu, kapanışla aynı gün gerçekleşebilir, böylece satıcı hemen nakit alabilir.

Diğer bir deyişle, satıcıların nakite sahip olmaları veya borç veren olmaları gerekmez. Bununla birlikte, satmak için muhtemelen senedin tam değerinden daha azını kabul etmeniz gerekeceğini ve böylece mülkün getirisini azaltacağınızın farkında olun. İkincil piyasa finansmanıkonusunda uzmanlaşmış bir şirket olan Amerinote Xchange’e göre, mülklere ilişkin senet senetleri tipik olarak nominal değerlerinin% 65 ila% 90’ına satılıyor.

Mülkü satmak için satıcı finansmanını satış konuşmanızın bir parçası haline getirin

Satıcı finansmanı nispeten nadir olduğundan, mülk listelemesinden başlayarak bunu sunduğunuz gerçeğini tanıtın. Metne “satıcı finansmanı mevcut” kelimelerinin eklenmesi, potansiyel alıcıları ve temsilcilerini seçeneğin masada olduğu konusunda uyaracaktır.

Potansiyel alıcılar evinizi gördüğünde, finansman düzenlemeleri hakkında daha fazla ayrıntı verin. Finansmanın şartlarını açıklayan bir bilgi sayfası hazırlayın.

Satıcılar, satıcı finansmanının ne olduğu konusunda genel bir açıklama yapmalıdır, çünkü birçok alıcı buna aşina olmayacaktır.

Vergi danışmanlığı isteyin ve kredi hizmeti yardımını düşünün

Satıcı tarafından finanse edilen anlaşmalar vergi komplikasyonları oluşturabileceğinden, satış ekibinizin bir parçası olarak bir finans planlamacısı veya vergi uzmanı görevlendirin. Ayrıca, bir borç veren olarak deneyimli ve rahat değilseniz, aylık ödemeleri toplamak, beyanname vermek ve bir krediyi yönetmeyle ilgili diğer işleri yapmak için bir kredi hizmeti veren şirket kiralamayı düşünün.

Satıcı Finansman Anlaşması Nasıl Yapılandırılır

Satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşmadaki her iki taraf,  ilgili görevlerle birlikte satış sözleşmesini ve senet notunu yazması ve gözden geçirmesi için bir  emlak avukatı veya emlak komisyoncusu tutmalıdır. Satıcı tarafından finanse edilen ev işlemlerinde deneyimli ve mümkünse yaşadığınız yerde deneyime sahip profesyoneller bulmaya çalışın, çünkü bazı ilgili düzenlemeler (balon ödemelerini düzenleyenler gibi) yargı yetkisine göre değişiklik gösterir.

Profesyoneller ayrıca alıcı ve satıcının kendilerine en uygun anlaşmaya ve satış koşullarına karar vermesine yardımcı olabilir. Satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşma değilse, gayrimenkul yatırımcısı ve emlakçı Don Tepper  , geleneksel ipotek düzenlemesi dışında “satın almanın aslında düzinelerce başka yolu olduğunu” belirtiyor. Tepper, bu anlaşmalara kira opsiyonu, kira-satın alma,  arazi sözleşmesi, tapu sözleşmesi, hisse senedi paylaşımı ve sarma ipoteklerini içermektedir. “Çoğu alıcı ve emlakçı bunların hiçbirinin nasıl çalıştığını bilmiyor” diyor.

Alt çizgi

Satıcı finansmanı iyi bir seçenek mi? Çoğu insan için alışılmadık ve yabancı olmasına rağmen, satıcı finansmanı zorlu bir emlak piyasasında yararlı bir seçenek olabilir. Bununla birlikte, düzenleme alıcılar ve satıcılar için bazı özel riskleri tetikler ve bunları hafifletmek ve sürecin sorunsuz işlemesine izin vermek için profesyonel yardım almak akıllıca olacaktır.