Birincil Mortgage Piyasası
Birincil Mortgage Piyasası Nedir?
Birincil ipotek piyasası, borçluların birincil borç verenden ipotek kredisi alabildikleri piyasadır. Bankalar, ipotek komisyoncuları, ipotek bankacıları ve kredi birlikleri birincil kredi verenlerdir ve birincil ipotek piyasasının bir parçasıdır.
Birincil Mortgage Piyasası Nasıl Çalışır?
Ev sahipleri, bir ipotek kredisi için alışveriş yaparken yerel bankalarıyla iletişime geçerek doğrudan birincil kredi verenler ile ilgilenebilirler. Çoğu borçlu için, tüm süreç boyunca yerel bankalarındaki ipotek temsilcileriyle etkileşime gireceklerinden, birincil ipotek piyasasıyla uğraştıklarını fark etmeyeceklerdir. İpotek uzmanı, borçluyu mevcut çeşitli ipotek türleri hakkında eğitecek ve hangi türün seçildiğine bağlı olarak faiz oranını belirtecektir. Yerel şube, genellikle evrakların imzalandığı kredi kapanış yeri olacaktır.
Birçok borçlu, bir ipotek bankacısı veya ipotek yaratıcısı ile iletişime geçerek de ev satın alma sürecini başlatır. Sağlayıcılar ve ipotek bankacıları kendi başlarına banka değildir, bunun yerine işlemi kolaylaştırmaya yardımcı olur ve krediyi kapatmak için ipotek talebini bir bankaya yönlendirir. Aracılar, işi birincil borç verenlere yönlendirdikleri için hizmetleri için bir ücret alırlar. Borçlular ise, borçlunun kredisine ve istenen şartlara bağlı olarak komisyoncunun en iyi anlaşma için alışveriş yapmasını sağlayarak daha iyi bir oran elde etmeyi beklemektedir.
Ancak, düzenlemeler uyguladığına dikkat etmek önemlidir. Finansal krizden önce, komisyoncular hem borçludan hem de borç verenden tazminat alabiliyordu. Tüketiciler, komisyoncu ücretini ödediklerinde borç veren tarafından ödendiğinin farkında değildi. Ayrıca, komisyoncuların tüketicileri daha pahalı ürünlere veya ipoteklere ve bazen daha yüksek faiz oranlarına yönlendirmek için teşvikleri vardı. 2008 ve 2009’daki Büyük Durgunluktan ve bunu izleyen düzenlemelerden bu yana, ipotek komisyoncularının sayısı azaldı.
Temel Çıkarımlar
- Birincil ipotek piyasası, borçluların bir birincil borç verenden ipotek kredisi alabilecekleri piyasadır.
- Bankalar, ipotek komisyoncuları, ipotek bankacıları ve kredi birlikleri birincil kredi verenlerdir ve birincil ipotek piyasasının bir parçasıdır.
- Ev sahipleri, bir ipotek kredisi için alışveriş yaparken yerel bankalarıyla iletişime geçerek doğrudan birincil kredi verenler ile ilgilenebilirler.
Birincil Mortgage Piyasasının Faydaları
Birincil ipotek piyasasında işlem yapan borçluların yararlanabileceği bazı avantajlar vardır, bunlar şunları içerebilir:
Düşük Kapanış Maliyetleri
Birincil kredi verenler genellikle yerel olarak sahip olunan bankalardır, bu da kredi analizini ve yüklenim sürecini yaptıkları anlamına gelir. Sigortacılar, krediyi uzatmaya veya krediyi reddetmeye karar vermek için bir borçlunun mali bilgilerini ve kredi geçmişini inceler. Ayrıca, yerel bankalar, bazı büyük bankalarda olduğu gibi, eyalet dışındaki merkezi bir birimden geçmek yerine, tüm evrak ve belgeleri kurum içinde hazırlamaktadır. Sonuç, daha büyük bir bankaya göre daha az ek yüke sahip oldukları için yerel bir bankada daha düşük ücretler olabilir. Ayrıca, bir ipotek komisyoncusu bankayı bulmaya dahil olursa, bir ücret de değerlendirilecektir. Kısacası, birincil ipotek için yerel olarak işletilen bir bankayı seçmek, kapanış maliyetlerini azaltmaya yardımcı olabilir.
Küçük Peşinatlar
Tipik olarak, bir ipotek için peşinat, evin satın alma fiyatının% 20’si kadardır. Bununla birlikte, bir borçlu daha az para bırakabilir ve birçok birincil kredi veren yüzde 10’luk bir peşin ödeme sunar.
Düşük ila orta gelirli borçlular için, bir FHA kredisi, evin değerinin% 3,5’i kadar düşük bir peşinat sunar. FHA, kredi verenlere düşük gelirli borçlulara kredi verebilmeleri için sigorta sunan Federal Konut İdaresi’dir.
Bununla birlikte,% 20’nin altındaki bir peşinat, borçlunun özel ipotek sigortası veya PMI satın alma ihtiyacını tetikler. PMI, borçlunun ipoteği temerrüde düşmesi durumunda bankaları ve borç verenleri korur. PMI, ipotek kredisinin% 20’si ödenene kadar borçludan alınan aylık bir ücrettir.
Esneklik
Kredinin oluşturucuları tipik olarak yerel bankalar olduğu için, borçluların nihai sözü alan kişilerle iletişim kurması daha olasıdır ki bu, bir ulusal bankada gerçekleşmesi pek olası değildir. Borçluların benzersiz bir mali durumu varsa, doğrudan temas esneklik sağlayabilir.
Esneklik, borçlu krediyi daha erken ödemek istiyorsa, 30 yıllık ipotek yerine 15 yıllık sabit oranlı bir teklif sunmayı içerebilir. 15 yıllık ipoteğin avantajlarından bazıları, daha önce ödendiği için daha az toplam faiz ücreti içerir. Ayrıca, borçlunun temerrüde düşme riski daha az olduğundan veya finansal zorluk nedeniyle krediyi ödemediğinden, borçlular genellikle daha düşük bir faiz oranı için pazarlık yapabilirler. Elbette, 30 yıllık bir ipoteğin büyük bir avantajı, diğer koşullara göre daha uzun bir süreye yayıldıkları için daha düşük ödemeler sunmasıdır.
Ayarlanabilir oranlı ipotekler , genellikle değerlendirilmek üzere sunulan esnek bir seçenektir. ARM kredileri genellikle belirli bir süre için sabit bir faiz oranıyla gelir ve ardından borç veren ve borçlu tarafından önceden belirlenen bir endekse göre yıllık olarak ayarlanır. Tipik olarak, ARM’ler, bir kredinin ömrü boyunca faiz oranının ne kadar yüksek olabileceğine dair bir sınırla gelir, bu da maksimum aylık ödemenizi hesaplamayı ve bütçeyi kolaylaştırır.
Birincil Mortgage Piyasası – İkincil Mortgage Piyasası
Birincil piyasa, birincil kredi verenlerden oluşur. Birincil kredi verenler, genellikle oluşturdukları kredileri portföylerinin bir parçası olarak tutar ve kredinin ömrü boyunca onlara hizmet eder. Ancak, ipotek kredisi veren banka, yatırımcıların daha önce vermiş oldukları ipotek kredilerini alıp satabilecekleri bir piyasa olan ikincil ipotek piyasasında krediyi satabilir. Bir ipotek, kredinin ödemelerini işleyen başka bir borç verene veya hizmet şirketine satılabilir. Yeni borç veren veya hizmet sağlayıcı, ipotek ücretlerinden ve faizinden para kazanır.
Birçok ipotek, Fannie Mae veya menkul kıymet fonlarına benzeyen ancak hisse senedi yerine ipotek içeren mortgage destekli menkul kıymetler (MBS) adı verilen yatırımlar olarak satar. Yatırımcılar, MBS’yi elde tuttukları için ipoteklerden faiz oranı kazanırlar.
İpoteğiniz satılırsa, lütfen bunun finans sektöründe yaygın bir uygulama olduğunu bilin. Bankaların borç verme limitleri vardır, yani mevduat tabanlarının ne kadarını ödünç verebilecekleri konusunda üst sınırları vardır. Bir ipotek kredisinin Fannie Mae’ye veya bir hizmet sağlayıcıya satılması, krediyi bankanın defterlerinden kaldırarak daha fazla borç vermesine olanak tanır. Bankalar ipoteklerini satamazlarsa, borç verme tavanlarına ulaşacaklar ve daha fazla ipotek teklif edemeyecekler ve bu da ekonomiyi yavaşlatacaktı. Ancak, bir MBS satın almak isteyen bir yatırımcı değilseniz, ikincil piyasa ile uğraşmayacaksınız. Bunun yerine, birincil ipotek piyasasında bir banka veya komisyoncu ile ilgileneceksiniz.