Geçiş Oranı

Geçiş Oranı Nedir?

Geçiş oranı, menkul kıymetleştirilmiş varlığın ihraççısı tarafından yönetim ücretleri, hizmet ücretleri ve garanti ücretleri düşüldükten sonra yatırımcılara ödenen ipotek destekli menkul kıymet (MBS) gibi menkul kıymetleştirilmiş bir varlığın faiz oranıdır.. Genellikle net faiz oranı olarak adlandırılır.

Geçiş Oranını Anlama

Geçiş oranı (MBS için kupon oranı olarak da bilinir), teklif içindeki menkul kıymetlerin faiz oranından daha düşüktür. Menkul kıymetleştirilmiş varlıkların en büyük ihraççıları, ipotek garantileri ABD hükümeti tarafından desteklenen ve ipoteklere yüksek kredi notu veren Sallie Mae, Fannie Mae ve Freddie Mac şirketleridir.

Geçiş oranı, diğer tüm maliyetler ve ücretler ödendikten sonra ihraççının yatırımcılara ödediği net faizdir. Örneğin, ipoteğe dayalı bir menkul kıymette (MBS), yatırımcılara iletilen tutar, menkul kıymetleştirilmiş ipotek teminatını oluşturan temel ipotek ödemelerinden, ödeme aracısı aracılığıyla ve nihayetinde yatırımcıya geçer.

Geçiş oranı, menkul kıymeti destekleyen ipotekler için borçlu tarafından ödenen ortalama faiz oranından her zaman daha düşük olacaktır. Bunun nedeni, genel yönetim ücretleri dahil olmak üzere, menkul kıymetin genel yönetimi, güvenlik havuzuyla ilgili işlemlerin yürütülmesi ve ilgili menkul kıymetlerle ilişkili garantiler dahil olmak üzere ödenen faizden çeşitli ücretlerin düşülmesidir. Menkul kıymetleştirilmiş varlığın ihracı ile ilgili hüküm ve koşullarda tanımlandığı üzere, ücretler, temel ipoteklerden elde edilen faizin yüzdeleri veya sabit oranlar olarak belirlenir.

İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlerin Menkul Kıymetleştirme (MBS)

Bankalar gibi birçok kurum, çok sayıda ipotek teminatı vermektedir. Daha sonra genellikle bu ipotekleri alırlar, bunları bir ipotek paketi olarak yeniden paketlerler ve ipotek destekli bir menkul kıymet (MBS) olarak yatırımcılara satarlar. MBS’yi satın alan yatırımcı, menkul kıymetleştirilmiş varlığı oluşturan münferit ipotekler üzerindeki faiz ödemelerini, varlığın faiz ödemeleri / getirileri olarak alır.

Ekonomik istikrar dönemlerinde, menkul kıymetleştirilmiş havuzu oluşturan birçok ipotek yoluyla çeşitlilik olduğundan, ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapmakla ilişkili risk, diğer birçok yatırım seçeneğiyle karşılaştırıldığında düşüktür. Geçiş oranı olarak gerçekleşen getiri, tipik olarak ilgili riskin derecesi için adil kabul edilir.

Bir Geçiş Oranının Öngörülmesi

Menkul kıymetleştirilmiş bir varlığa yatırım yaparken, yatırımcılar geçiş oranını yatırımlarının getirisi olarak tahmin edeceklerdir. Elbette, beklenmeyen faktörler ortaya çıkabilir ve üretilen net faiz miktarını etkileyebilir.

Örneğin, menkul kıymeti destekleyen ipotekler sabit bir oran yerine değişken veya değişken oran taşıyorsa, ortalama faiz oranındaki değişimler getiri miktarını etkileyecektir. Bu nedenle, yatırımcılar menkul kıymetin ömrü boyunca faiz oranı dalgalanmalarını tahmin etmeye çalışabilir ve bunları öngörülen geçiş oranına dahil edebilir. Bu süreç, yatırımcının getirinin, temel ipoteklerle ilişkili risk derecesine değip değmeyeceğine karar vermesine yardımcı olur.

Fannie Mae ve Freddie Mac

Kongre, mortgage piyasasında likidite, istikrar ve satın alınabilirlik sağlamak için Fannie Mae ve Freddie Mac’i yarattı . Kuruluşlar binlerce banka, tasarruf ve kredi ve ipotek şirketine likidite sağlayarak evleri finanse etmek için kredi veriyor.

Fannie Mae ve Freddie Mac, borç verenlerden ipotek satın alır ve ipotekleri portföylerinde tutar veya kredileri daha sonra satılabilecek ipoteğe dayalı menkul kıymetlere paketler. Borç verenler, ipotek satarak elde ettikleri nakdi ek krediler için kullanırlar. Kuruluşların satın alımları, ev satın alan kişilerin ve apartman veya diğer çok aileli konutları satın alan yatırımcıların sürekli bir ipotek parası arzına sahip olmalarını sağlamaya yardımcı olur.