Negatif Noktalar

Negatif Noktalar Nelerdir?

Negatif puanlar, esasen, borç verenlerin, ihraç ettikleri ipotekleri kapatmalarına yardımcı olmak için emlak komisyoncularına veya borç alanlara ödedikleri indirimlerdir. Bu sistem, başka türlü kapatma masraflarını ve uzlaştırma ücretlerini karşılayamayacak olan bazı nitelikli borçluların, genellikle kredinin ömrü boyunca daha yüksek bir faiz oranı ödemeleri karşılığında bir ev satın almalarına olanak tanır.

Negatif puanlar genellikle anapara kredi tutarının bir yüzdesi veya baz puan (BPS) olarak ifade edilir. Bunlar, ipotek süresi boyunca aylık maliyetlerini düşürmek için borçlular tarafından önceden ödenmiş faiz olarak peşin satın alınan ve kapanış noktaları olarak da adlandırılan indirim noktaları ile karşılaştırılabilir.

Temel Çıkarımlar

  • Olumsuz noktalar, bazı kredi verenler tarafından nitelikli borçlulara veya ipotek komisyoncularına sunulan kapatma yükünü azaltmak için maliyet iadelerinin kapatılmasıdır.
  • Bu indirimler, bazı ev alıcılarının kapatmaya yetecek kadar nakit bulmalarına yardımcı olmayı amaçlamaktadır, bu da oldukça pahalı olabilir.
  • Bununla birlikte, eksi puanlarla yardım alan borçlular, kredinin ömrü boyunca daha yüksek bir faiz oranı ödemek zorunda kalacaklar.

Negatif Noktaları Anlamak

Negatif noktalar, iki genel biçimden birinde gelir: komisyonculara ve doğrudan borç alanlara. Bir ipotek komisyoncusuna ödenen geri ödemeler getiri marjı primleri  (YSP) olarak bilinir ve ipotek komisyoncusunun tazminatının bir parçasıdır.

İndirim bir borçlu kredisi olduğunda, bazı kredi takas veya kapanış maliyetlerini karşılamak için kullanılabilir. Negatif puanların bu borçlu kullanımı, maliyetsiz ipotek olarak bilinir.

Borçluya alacak kaydedilen tutar, uzlaştırma maliyetlerini aşamaz ve peşinatın bir parçası olamaz. Negatif puanlar, banka ve tapu ücretleri gibi bazı tekrar etmeyen kapanış maliyetlerini karşılamak için kullanılabilir, ancak faiz veya emlak vergisi gibi yinelenen giderleri finanse etmek için kullanılamaz.

Negatif Noktaların Avantaj ve Dezavantajları

Negatif noktalar, çok az parası olan veya hiç parası olmayan borçluların bir ipotek elde etmek için uzlaştırma maliyetlerini ödemelerinin bir yolunu sağlar. Bununla birlikte, negatif noktaları kullanmanın ekonomisi, borçlunun zaman ufkuna bağlıdır.

Borçlu ipoteği kısa bir süre için elinde tutmayı planlıyorsa, nispeten daha yüksek bir faiz oranı karşılığında peşin maliyetlerden kaçınmak ekonomik olabilir – negatif puanlı birçok ipotek, kredinin ömrü boyunca daha yüksek bir faiz oranı taşıyacaktır. Öte yandan, borçlu ipoteği uzun bir süre elinde tutmayı planlıyorsa, daha düşük bir faiz oranı karşılığında ön ödeme maliyetlerini ödemek muhtemelen daha ekonomik olacaktır.

Negatif Puan Örneği

Bir ipoteğe negatif puan uygulamak faiz oranını artırır ancak kapanış maliyetlerini düşürebilir. Bir borçlu bir negatif noktası kabul ederse, borç veren% 0,25 kredinin sabit faiz oranını yükseltmek ancak olarak ödünç alıcı kredinin% 1 verebilir kredi kapanış maliyetleri karşı.

Örneğin, bir borçlu, bir ev satın almak için 1.000.000 $ ‘lık bir ipotek kredisi istiyor. % 5 faiz oranlı ve iki negatif puana sahip bir kredi teklifi, kredinin kapanış maliyetlerine (1.000.000 $ x% 2 = 20.000 $) uygulanacak 20.000 $ ‘lık bir indirim sağlar.

Aynı ev alım miktarı için daha geleneksel kredi yapısı,% 4 faiz ve bir puan peşinatlı bir kredi olabilir. Bu krediyle, daha düşük bir faiz oranı vardır, ancak borçlunun 10.000 $ peşinat ödemesini gerektirir.

Özel Hususlar

Bazı ipotek komisyoncuları, tüketicilere negatif puanlı kredilerin kullanılabilirliğinden bahsetmeyebilir ve anlaşmadaki komisyonları hakkında daha fazla endişe duyabilirler. Geçmişte, broker bilinmektedir biçimlendirme ipotek ve kredi aracılık telafisi olarak olumsuz noktalarından oluşturulan miktarda tutun.

Araştırmacılar, mortgage komisyoncuları tarafından kazanılan marjların, negatif puan kredilerinde pozitif puan kredilerine göre sürekli olarak daha yüksek olduğunu bulmuşlardır. Yüzyılın başındaThe Mortgage Professor tarafından yapılan bir araştırma, borç veren tarafından% 6 artı 3 puandanalınan kredilerde, borçluya uygulanan marjın yüzde 1 puan olduğunu buldu. Ancak,% 7 ve eksi 2,25 puandan kote edilen kredilerde, komisyoncunun kâr marjı 2,375 puandı.

Uygun ev alıcıları, negatif puan programlarının farkında olmalı ve komisyonculara ücret yapılarının ne olduğunu aktif olarak sormalıdır. Negatif puanların, kredinin ömrü boyunca ödenen ipotek faizinin toplam maliyetini de artıracağını ve kapanış maliyeti iadesini telafi etmek için aylık ödemeleri artıracağını unutmayın.