Kiralama Seçeneği
Kiralama seçeneği nedir?
Kiralama seçeneği, kiracıya, kiralama süresi sırasında veya sonunda, kiralanan mülkü satın alma seçeneği sunan bir sözleşmedir. Ayrıca, mal sahibinin mülkü başka birine satma teklif etmesine de engel olur. Süre sona erdiğinde, kiralayan ya opsiyonu kullanmalı ya da iptal etmelidir. Bir kiralama seçeneği, satın alma seçeneği olan bir kiralama olarak da bilinir.
Kiralama Seçeneği Nasıl Çalışır?
Bir kiralama seçeneği, potansiyel bir alıcıya standart bir kira-satın alma sözleşmesinden daha fazla esneklik sağlar; bu, kiralayanın kira sona erdiğinde evi satın almasını gerektirir. Evin fiyatı, alıcı (kiralayan) ve mal sahibi tarafından peşin olarak kabul edilir. Fiyat tipik olarak evin mevcut piyasa değerindedir ve kiracının gelecekte evi bugünün fiyatından satın almasına izin verir. Bu seçenek için, kiracı genellikle mal sahibi tarafından, evin satış fiyatının% 1’i kadar bir peşin ücret alır. Kiracı, kira sonunda evi satın almaya karar verirse, ücret peşin ödemeye gider.
Kiralama seçeneği, özellikle kredilerini artıran veya peşinat için yeterli birikimi olmayanlar için yararlıdır. Bununla birlikte, kiralama seçeneklerinin dikkate alınması gereken birkaç özelliği vardır.
Kira Ödemeleri
Mal sahibi, kiralama sona erdiğinde bugünkü fiyattan satın alma seçeneği için standart aylık kiraya ek olarak bir prim alır. Prim, o büyüklükteki bir ev için standart aylık kira tutarının% 10’u gibi mevcut piyasa kirasına eklenen bir yüzde olabilir. Genellikle kira kredisi olarak adlandırılan ekstra miktar veya prim, kiralayan tarafından evi satın alma seçeneği kullanılırsa, ev için peşinatın bir parçası haline gelir. Ancak, kira sonunda ev satın alınmazsa, kiralayan standart kiranın üzerinde ödenen ekstra parayı kaybeder.
Bazı sahipler, finansal piyasalarda bir opsiyon için ödenen prime benzer şekilde, genellikle “değerli bedel” olarak adlandırılan bir kerelik nakit ödeme alabilir. Mülkün satın alınmasıyla ilgili bir depozito değildir, yani iade edilemez. Miktar, bir jeton $ 100 ile beklenen satın alma fiyatının% 5’i arasında değişir.
Kiralama Seçeneğiyle Banka Finansmanı
Kiracılar için iyi haber, tipik olarak, bankaların, kira ödemelerinin üzerindeki primin toplam fonunun, evi satın almak için peşin ödemeye gitmesine izin vermesidir. Ancak, tahsil edilen kira piyasadaki bir oran ise, banka herhangi bir fonun satın alma fiyatına uygulanmasına izin vermeyebilir. Alıcıların, kiralama seçeneği olan bir ev için ipotek finansmanı ile ilgili politikalarını belirlemek için birden fazla bankayla görüşmesi önemlidir.
Kiralama Seçeneğinin Süresi
Opsiyonun süresi, mülk sahibi ve kiralayanın üzerinde anlaştığı herhangi bir süre olabilir, ancak genellikle bir ila üç yıldır. Kira opsiyon sözleşmesi ayrıca mülkün kiralama başlangıcındaki satın alma fiyatını veya bu fiyatın opsiyon sonunda nasıl belirleneceğini de belirtir.
Temel Çıkarımlar
- Kiralama seçeneği, kiracıya, kiralama süresi sırasında veya sonunda, kiralanan mülkü satın alma seçeneği sunan bir sözleşmedir.
- Bir kiralama seçeneği aynı zamanda mal sahibinin mülkü başka birine satmayı teklif etmesine de engel olur.
- Kiracı genellikle standart aylık kira bedelinin üzerinde bir yüzde öder, bu da evi satın almak için peşin ödemeye gider.
Kiralama Seçeneğini Kullanma Nedenleri
Kiralayanın ve mal sahibinin bir kiralama seçeneğine girmesinin birkaç nedeni vardır. Anlaşmaya girmenin getirdiği faydaların herhangi bir sakıncadan daha ağır basıp basmadığını değerlendirmek önemlidir.
Kiracılar Neden Kiralama Seçeneğine Giriyor?
Potansiyel bir alıcının mülkü doğrudan başlangıçta satın almak yerine bir kiralama seçeneğini kullanmak için birçok nedeni olabilir. Önemli bir husus, satın alma işlemini gerçekleştirmek için yeterli paraya veya krediye sahip olmamaktır. Kiralama, potansiyel alıcının satın alma için para biriktirmesine ve aynı zamanda düzenli, zamanında ödemeler yaparak kredisini oluşturmasına olanak sağlayabilir.
Kiracı, gelecekte bugünün fiyatlarıyla bir mülk satın alma şansına sahiptir. Kiracı bugün evi satın almak için birikmiş paraya sahip değilse, ancak önümüzdeki birkaç yıl içinde evin değerinin artacağından endişeleniyorsa, kiralama seçeneği iyi bir seçimdir. Ayrıca, kiralayan kişi evi, okul bölgesini veya mahalleyi seviyorsa, kiralama seçeneği evi piyasadan uzaklaştırır ve kiralayanın kira sona erdiğinde onu satın alacak kadar tasarruf etmesine izin verir.
Potansiyel alıcı, mülkü satın alma imkanına sahip olsa bile, hemen taahhüt etmek istemeyebilir. Örneğin, potansiyel alıcı başka bir yerden ise, satın alma taahhüdünde bulunmadan önce yeni kasabada yaşamak isteyebilir. Veya, yeni mülkü satın almadan önce hala eski mülklerini satabilirler.
Son olarak, mülk, gerekli onarımlar veya yükseltmeler nedeniyle, VA kredisi de dahil olmak üzere belirli kredileri almaya hak kazanmayabilir. Önce kiralayarak, potansiyel alıcı daha sonra krediye hak kazanmak için bu iyileştirmeleri yapabilir.
Sahipler Neden Kiralama Seçeneğine Giriyor?
Bir mülk sahibi, evi doğrudan satmakta güçlük çektiği için bir kira opsiyon sözleşmesi yapabilir. Seçenek, mülkü farklı potansiyel alıcı türleri için daha çekici hale getirebilir.
Ayrıca, bir ev sahibi birkaç yıl içinde evi satmayı düşünüyorsa, kiralama seçeneği, ev sahibinin mevcut kira piyasasının üzerinde bir prim almasına izin verir. En kötü senaryo, kiralayanın evi satın almamasıdır; mal sahibi onu satmak için piyasaya arz eder ve ödenen ekstra fonları standart aylık kiranın üzerinde tutar.
Mülkün daha sonra satılması yerine doğrudan şimdi satılmasıyla ilgili vergi sorunları da olabilir. Seçenek, daha sonra satmayı garanti etmemekle birlikte, sahibinin seçeneğin sonunda gitmeye hazır bir alıcıya sahip olma olasılığını artırır.
Kiracı, kira sonunda konutu satın alma seçeneği kullanılmazsa, standart aylık kiranın üzerinde ödenen ekstra parayı kaybeder.
Kiralama Seçenekleriyle İlgili Özel Hususlar
Kiracının sigortası genellikle kiracının kişisel eşyaları için gereklidir. Kiracının sigortası, evdeki eşya ve mobilyaların değerindeki her türlü kaybı korur. Ayrıca, kira süresi boyunca yangın veya su hasarı gibi mülkün değerini olumsuz etkileyebilecek bir şey olması durumunda, mal sahibinin de ev sahibi sigortası yaptırması zorunludur.
Kira opsiyon sözleşmesine değer biçme olasılığı dahil edilmelidir. Diğer bir deyişle, kiralama bittiğinde evin değeri düşmüş olabilir. Değerleme, satın alma ve satış gerçekleşmeden önce mülkün güncellenmiş bir değerini sağlar.
Kiralama seçeneğinin sonunda mal sahibine ödenecek tam para miktarını hesaplamak önemlidir. Unutmayın, mal sahibi evi piyasadan alıyor ve kiralama seçeneğine girerek evin piyasa değerindeki herhangi bir kazançtan vazgeçiyor. Ev sahibi, evi satın almaya hazır olan başka bir kişiye satamayacağı için yeterince tazmin edilmesini isteyecektir.
Bir kiralama opsiyonu veya satın almak için bir kiralama seçeneği düşünenler için, ideal olarak, kiralama süresi sona erdiğinde herhangi bir sürpriz olmadığından emin olmak için ince yazıları incelemek için kiralama opsiyonu işlemlerine aşina olan bir avukata sahip olmaları gerekir.