Arazi Güven

Arazi Güvencesi Nedir?

Bir arazi tröstü, mülk sahibinin emriyle bir mülkün mülkiyetini veya bir mülkün üzerinde yetki alan bir tüzel kişiliktir. Diğer güven türleri gibi, her arazi güveninin şartları benzersizdir.

Temel Çıkarımlar

  • Arazi tröstleri, arazi sahibinin emriyle mülk üzerinde yasal mülkiyet, idare veya kısmi kontrol alan kuruluşlardır.
  • Illinois arazi tröstleri olarak da bilinen tapu tutan arazi tröstleri, arazi sahibinin anonimliğini korur ve mülkü vasiyetten uzak tutar.
  • Koruma arazisi tröstleri, gelecek nesiller için doğal kaynakları, tarihi yerleri ve kamusal rekreasyon alanlarını korumak için gelişmemiş arazinin yönetimi ile görevlendirilmiştir.
  • Geliştirme haklarını bir koruma arsası güvenine devretmek için koruma irtifaklarını kullanan arazi sahipleri, hayırsever bağışları için vergi indirimi alabilirler.
  • Bazı dolandırıcılık vakaları nedeniyle, bazı koruma irtifak hakkı bağışları ve bunları kabul eden arazi tröstleri daha fazla incelemeye tabi tutuldu.

Land Trust Nasıl Çalışır?

İki tür arazi güvenini anlayarak başlayın.

  • Tapu tutma güveni, mülk sahibinin mülk üzerindeki tüm haklarını anonim olarak korumasına ve arazi güveninin eylemlerini yönetmesine izin verir. Bu tröstler aynı zamanda ‘Illinois arazi tröstleri’ olarak da adlandırılır çünkü ilk olarak 1800’lü yıllarda Chicago’da popüler hale getirilmişlerdir. O zamanlar, mülk sahiplerinin arsalarına sahip oldukları aynı yerlerdeki şehir projelerine oy vermelerine izin verilmiyordu. Zengin işadamları ve politikacılar bu yasayı aşmak için arazi tröstlerini isimsiz olarak arazi satın almak için kullanacak ve böylece oy haklarını koruyacaklardı. 50 eyalette de tapu sahibi bir arazi tröstü için yasal bir yapı bulunmamaktadır. Bununla birlikte, çoğu eyalet, kendine ait değilse, Illinois arazi tröst yasalarına uymaktadır; bu, herhangi bir kişinin herhangi bir eyalette uygun yasal rehberlik ile ‘Illinois tarzı’ bir arazi tröst oluşturabileceği anlamına gelir.
  • Öte yandan bir koruma amaçlı arazi tröstü, mülk sahibinin arazi kullanımı ve geliştirme üzerindeki bazı haklarından vazgeçmesini gerektirir. Bir koruma arazisi güveninin amacı, vahşi yaşamı, tarihi veya kültürel alanları ve doğal kaynakları ticari gelişimden veya bozulmaya veya kirliliğe yol açabilecek diğer faaliyetlerden korumaktır.

Tapu Sahibi Arazi Tröstleri (diğer adıyla Illinois Land Trusts)

Tapu sahibi bir arsa tröstünde, arazi sahibi, mülkün yasal mülkiyetini devralan Tapu Tapusu adlı bir belgeyi imzalar. Güveni kurarken, arazi sahibi (hem güven veren hem de yararlanıcı olan) arazinin nasıl yönetileceğini, üzerinde kimin kontrolü olduğunu ve ürettiği herhangi bir gelirin nasıl dağıtılacağını belirleyebilir. Bu, tröst kağıt üzerinde tapu sahibi iken, arazi sahibinin mülk üzerinde tam kontrol sahibi olduğu anlamına gelir.

Mülkiyeti elinde bulunduran tröstler, mülk sahiplerinin anonimliğini korumalarının ve değerli varlıkları vasiyetnamenin dışında tutmalarının bir yolu olarak kullanılır. Ayrıca, bir dizi başka emlak planlama faydası sağlayabilir ve varlıkları hükümlerden veya rehinlerden koruyabilirler. Bu, özellikle kalkınma planlarını gizli tutmak isteyebilecek çok zenginler, ünlüler ve büyük şirketler için yararlı olabilir.

Örnek bir örnek: Orlando, Florida’daki ünlü Walt Disney World Resort, ilk olarak 1965 yılında tapu sahibi bir arazi tröstü kullanılarak satın alındı. Tatil beldesinin üzerine inşa edildiği Florida bataklıklarının asıl sahipleri, satın alma işleminin arkasında o zamanlar zaten bir isim olan Disney’in olduğuna dair hiçbir fikre sahip değildi. Alıcının kimliğinin farkında olsalardı, muhtemelen fiyatını artıracaklardı.

Koruma Arazi Tröstleri

Bir koruma arazi tröstünde, mülkiyetin tamamı bağışlanmadıkça, tröst mutlaka arsa tapusunu devralmaz. Bunun yerine, bir arazi sahibi, koruma irtifakı adı verilen yasal olarak bağlayıcı bir anlaşmaya girebilir ve böylece kalkınma haklarını tröste “bağışlayabilir”. Vakıf, irtifak hakkının uygulanmasını sağlamak ve bazı durumlarda mülkü yönetmekle görevlendirilir.

Koruma irtifaları, arazi sahibinin mülkiyet ve kullanım haklarını – çiftçiliğe devam etme veya hayvancılık yapma hakkı – elinde tutarken aynı zamanda arazinin daimi olarak gelişmemiş kalmasını sağlayacak şekilde uyarlanabilir. Koruma irtifakı “araziyi takip eder”, yani arazi satılsa veya mirasçılara devredilse bile irtifak şartlarının yürürlükte kalması anlamına gelir.

56 milyon

ABD genelinde 1.300’den fazla özel koruma arazisi tröstleri tarafından yönetilen toplam gelişmemiş arazi sayısı

Özel Hususlar

Tapu tutma ve koruma amaçlı arazi tröstleri arasında önemli bir ayrım daha var: ikincisine yapılacak bir bağış size büyük bir vergi indirimi kazandırabilir.

Bir arazi sahibi, imar haklarını bir koruma tröstüne bağışlarsa, arazinin ipotekli olarak değeri (irtifak hakkı ile) ile onun için geliştirilmiş olsaydı değeri arasındaki farka eşit bir vergi indirimi alabilir. ” en yüksek ve en iyi kullanım. ” Bazı durumlarda, bu kesinti milyonlarca dolar değerinde olabilir.

Tipik olarak, arazi sahipleri ya nesillerdir mülke sahip olan çiftçiler ve çiftçiler ya da çok zengin bireyler, aileler ya da arazileri doğrudan satın alabilen işletmelerdir. Ancak son zamanlarda, korumanın vergi faydalarını nüfusun daha büyük bir kısmına açmak için tasarlanmış yeni bir yatırım alanı geliştirildi.

Koruma irtifaklarına yatırım yapmak…

Çok üyeli bir ortaklık (veya ‘sendika’) kullanarak, bu yatırım şirketleri, çok sayıda akredite yatırımcının paralarını koruma amacıyla arazi satın almak için bir araya getirmelerine izin verir. Mülk geliştirme haklarını bir koruma irtifakı yoluyla bir arsa tröstüne bağışladıktan sonra, ortaklığın üyeleri vergi indirimini orantılı olarak bölüyorlar. Kısmen, bu koruma ortaklıkları sayesinde, arazi korumanın 2005 ile 2015 arasında% 175 arttığı tahmin edilmektedir.

… Ve koruma irtifakı yatırımı konusundaki tartışmalar

Elbette, kâr potansiyeli olduğu her an, birisi sistemi kötüye kullanır. Golf sahalarında, konutlarda ve ekolojik veya kültürel değeri çok fazla olmayan diğer mülklerde irtifak hakkı bağışlamak için çok büyük kesintiler alan bazı yüksek profilli insanlar olmuştur.

Buna karşılık, özellikle sendikasyon yatırımlarına ve irtifak hakkı bağışlarını kabul eden arazi tröstlerine karşı agresif bir tepki oluştu. Bununla birlikte, bu tekil odak, oyundaki sorunların tam bir resmini çizmeyebilir. Çiftçiler, milyarderler veya sendikasyon yatırımcıları tarafından bağışlanmış olsun, koruma irtifakı bağış yasalarının, koruma teşviki kaldırılmadan kötüye kullanım riskinin en aza indirilmesini sağlamak için daha yakından bakılması gerektiği açıktır.