Hibrit ARM
Hibrit ARM Nedir?
Karma ayarlanabilir oranlı ipotek veya hibrit ARM (“sabit dönemli ARM” olarak da bilinir), sabit oranlı ipoteğin özelliklerini ayarlanabilir oranlı ipotek ile harmanlamaktadır. Bu tür ipotek, bir sabit faiz oranı dönemine sahip olacak ve ardından ayarlanabilir bir oran dönemi izleyecektir. Sabit faiz oranının sona ermesinden sonra, faiz oranı bir endeks artı bir marj bazında ayarlanmaya başlar. İpoteğin sabit orandan ayarlanabilir orana değiştiği tarih, sıfırlama tarihi olarak adlandırılır.
Hibrit ARM’nin en yaygın yapılandırması, ilk sabit süresi 5 yıl olan 5 / 1’dir ve ardından her 12 ayda bir sıfırlanan ayarlanabilir oranlar gelir.
Temel Çıkarımlar
- Karma ayarlanabilir oranlı ipotekler (ARM’ler), belirli bir yıl için başlangıç niteliğinde sabit bir oran sunar ve ardından faiz oranı yıllık olarak ayarlanır.
- Hibrit ARM’ler değişken hale geldiğinde, genellikle her yıl düzenli olarak ayarlanacaklardır.
- Ev sahipleri genellikle başlangıç döneminde daha düşük ipotek ödemelerinden yararlanır, ancak sabit süre sona erdiğinde faiz oranlarının daha yüksek olması durumunda kaybedebilir.
- En popüler hibrit ARM türü, sabit bir başlangıç 5 yıllık vadesi ve ardından değişken oranlı yıllık ayarlamalara sahip olan 5 / 1’dir.
Hibrit ARM’leri Anlamak
Borçlu, hibrit bir kol seçerken zaman ufkunu dikkatlice göz önünde bulundurmalı ve sıfırlama tarihi veya sabit faiz oranı döneminin sona ermesiyle ilgili riskleri tanımalıdır. Faiz oranlarında büyük bir değişiklik varsa, bu sıfırlama önemli ölçüde büyük ödemeler yaratabilir; ancak, tipik olarak, faiz oranının ayarlanabileceği miktar bir faiz oranı tavanına tabidir.
5/1 melez ARM ayarlanabilir oranlı ipotek en popüler türü olabilir, ama tek seçenek değil.3/1, 7/1 ve 10/1 ARM’ler de vardır. Bu krediler, sırasıyla üç, yedi veya 10 yıllık bir başlangıç sabit oranı sunar ve ardından yıllık olarak ayarlanır.
5/5 ve 5/6 ARM’ler gibi diğer ARM yapıları da mevcuttur; bunlar aynı zamanda beş yıllık bir giriş dönemi ve ardından sırasıyla her beş yılda bir veya altı ayda bir oran ayarlaması içerir.Özellikle, 15/15 ARM, 15 yıl sonra bir kez ayarlanır. Daha az yaygın olan 2/28 ve 3/27 ARM’lerdir. İlkinde, sabit faiz oranı yalnızca ilk iki yıl için geçerlidir, ardından 28 yıllık ayarlanabilir oranlar gelir; ikincisi ile, sabit oran üç yıldır ve takip eden 27 yılın her birinde düzeltmeler vardır. Bu kredilerin bazıları yıllık yerine altı ayda bir yeniden ayarlanır.
Hibrit ARM’ler Nasıl Yapılandırılır?
Karma ayarlanabilir oranlı ipotekler, sıfırlama tarihinde tetiklenen ayarlanabilir oran ile üç, beş, yedi veya 10 yıllık sabit oran aralıklarıyla belirlenebilir. Sıfırlama tarihine ulaşıldıktan sonra, ipotek faiz oranı tipik olarak değerlendirilir ve yıllık bazda yeniden hesaplanır.
Uzun vadeli, sabit oranlı ipotekler, özellikle 30 yıllık süreye sahip olanlar, rekabetçi olan düşük faiz oranlarını görebilir, hibrit ARM’ler, ev alıcılarına ihtiyaçlarına daha uygun olabilecek seçenekler sunar. Örneğin, birçok ev sahibi 30 yıl boyunca konutlarında kalmıyor, bu da mülkiyeti elde tutmayı bekledikleri zaman çerçevesine daha uygun faiz oranları sunan bir ipotek peşinde koşmayı daha cazip hale getiriyor.
Karma bir ARM ile ve endeks, sıfırlama tarihine ulaşıldıktan sonra uygulanacak yeni oranı belirlemenin bir yolu olarak marjın eklendiği referans faiz olarak hizmet etmek üzere oluşturulur. Endeks, Londra Bankalararası Teklif Edilen Oran gibi çeşitli ölçütlere dayanabilir.
İpoteğin ayarlanabilir oran dönemi için, kredinin faiz oranının ayarlanabileceği mutlak en düşük oranı belirlemek için bir taban belirlenecektir. Örneğin, borç veren, faiz oranının belirtilen marjın altına düşmemesini şart koşabilir.
Yeni ayarlanabilir oranın hesaplanması, kredi verenin, sıfırlama tarihinde, yeniden inceleme süresi içinde endekse başvurduğu bir yeniden inceleme dönemini içerebilir. Bu sürenin uzunluğu borç verene göre değişebilir ve yaklaşık 45 gün olarak belirlenebilir.