Kiralık Gayrimenkul Amortismanı Nasıl Çalışır?

Gayrimenkul amortismanı, kiralık mülk sahipleri için önemli bir araçtır. Kullanışlı ömrü boyunca bir mülkün satın alma ve iyileştirme vergilerinizden maliyetlerinizi düşmenize olanak tanır ve böylece bu süreçte vergilendirilebilir gelirinizi düşürür.

Vergi Yazışmaları

Kiralık mülke yatırım yapmak akıllıca bir finansal hareket olabilir. Yeni başlayanlar için, kiralık bir mülk, mülkte (ideal olarak) zaman içinde takdir ettiği gibi, mülkte öz sermaye oluştururken sabit bir gelir kaynağı sağlayabilir. Ayrıca çeşitli vergi avantajları da vardır. Kira giderlerinizi kazandığınız herhangi bir kira gelirinden sık sık düşebilir ve böylece genel vergi yükümlülüğünüzü azaltabilirsiniz.

İpotek sigortası, emlak vergileri, onarım ve bakım masrafları, ev ofisi masrafları, sigorta, profesyonel hizmetler ve yönetimle ilgili seyahat masrafları dahil olmak üzere çoğu kiralık mülk masrafı, parayı harcadığınız yıl düşülebilir.

Emlak Amortismanı

Diğer bir önemli vergi indirimi – yani amortisman ödeneği – biraz farklı çalışır. Amortisman, bir kiralık mülkü satın alma ve geliştirme maliyetlerini düşürmek için kullanılan süreçtir. Amortisman, mülkü satın aldığınız (veya iyileştirdiğiniz) yılda büyük bir kesinti yapmak yerine, indirimi mülkün faydalı ömrü boyunca dağıtır.

İç Gelir Servisi (IRS) amortisman konusunda çok özel kuralları vardır ve kiralık mülk, eğer süreç nasıl çalıştığını anlamak önemlidir.

Mülk yukarıdaki tüm gereklilikleri karşılasa bile, aynı yıl içinde hizmete sokup elden çıkarırsanız (veya artık ticari amaçla kullanmazsanız) amortismana tabi tutulamaz.

Arazinin asla “bitmediği” için amortismana tabi sayılmadığını unutmayın. Ve genel olarak, temizleme, dikim ve peyzaj maliyetlerini amortismana tabi tutamazsınız, çünkü bu faaliyetler bina maliyetinin bir parçası olarak kabul edilir.

Amortisman Ne Zaman Başlar?

Mülkü hizmete açar açmaz veya hazır ve kiralık olarak kullanıma hazır olduğunda amortisman kesintileri almaya başlayabilirsiniz.

İşte bir örnek: 15 Mayıs’ta bir kiralık mülk satın alıyorsunuz. Ev üzerinde birkaç ay çalıştıktan sonra, 15 Temmuz’da kiralamaya hazırsınız, böylece çevrimiçi ve yerel gazetelerde reklam vermeye başlıyorsunuz. Bir kiracı buluyorsunuz ve kira kontratı 1 Eylül’de başlıyor. Mülk hizmete girdiğinde – yani kiralanmaya ve işgal edilmeye hazır – 15 Temmuz’da evi amortismana Eylül’de değil, Temmuz’da başlayacaksınız. kira toplamaya başladığınızda.

Aşağıdaki koşullardan biri karşılanana kadar mülkü amortismana tabi tutmaya devam edebilirsiniz:

• Mülkünüzdeki tüm maliyetinizi veya diğer esasları düştünüz.
• Maliyetini veya diğer gerekçelerini tam olarak geri almamış olsanız bile mülkü hizmetten çekiyorsunuz. Bir mülk, artık onu gelir getiren bir mülk olarak kullanmadığınızda veya satarsanız veya değiştirirseniz, kişisel kullanıma dönüştürürseniz, terk ederseniz veya tahrip olursa hizmetten çekilir.

Geçici olarak “boşta” olan veya kullanılmayan mülk için amortisman kesintisi talep etmeye devam edebilirsiniz. Örneğin, bir kiracı taşındıktan sonra onarım yaparsanız, bir sonraki için hazırlarken mülkün değerini düşürmeye devam edebilirsiniz.

Amortisman Nasıl Hesaplanır

Her yıl düşebileceğiniz amortisman miktarını üç faktör belirler: mülkteki temeliniz, geri kazanım süresi ve kullanılan amortisman yöntemi.

1986’dan sonra hizmete sunulan konut amaçlı kiralık mülkler, 27,5 yıla kadar maliyetleri (ve amortisman kesintilerini) yayan bir muhasebe tekniği olan Modifiye Hızlandırılmış Maliyet Kurtarma Sistemi (MACRS) kullanılarak amortismana tabi tutulur. Bu, IRS’nin kiralık bir mülkün “faydalı ömrü” olarak değerlendirdiği süredir.

Amortismanı hesaplarken her zaman kalifiye bir vergi muhasebecisi ile çalışmanız tavsiye edilse de, işte temel adımlar:

1. Mülkün temelini belirleyin.Mülkün temeli, mülkü satın almak için maliyeti veya ödediğiniz tutardır (nakit, ipotek veya başka bir şekilde). Yasal ücretler, kayıt ücretleri, anketler, devir vergileri, tapu sigortası ve satıcının ödemeyi kabul ettiğiniz herhangi bir miktar (geçmiş vergiler gibi)dahil olmak üzere bazı uzlaştırma ücretleri ve kapanış maliyetleriesasa dahildir. Bazınıza bazı yerleşim ücretleri ve kapanış maliyetleri dahil edilemez. Bunlara yangın sigortası primleri, mülkün kapatılmadan önce kiralanması ve puanlar, ipotek sigortası primleri, kredi raporu maliyetleri ve değerlendirme ücretleri dahil olmak üzere bir kredinin alınması veya yeniden finanse edilmesiyle bağlantılı ücretler dahildir.
2. Arazi ve binaların maliyetini ayırın. Araziyi değil, yalnızca binanın maliyetini amortismana tabi tutabileceğinizden, doğru miktarı amortismana tabi tutmak için her birinin değerini belirlemelisiniz. Değeri belirlemek için, mülkü satın aldığınız sırada her birinin adil piyasa değerini kullanabilir veya sayıyı değerlendirilen emlak vergisi değerlerine dayandırabilirsiniz. 110.000 dolara bir ev satın aldığınızı varsayalım. En son emlak vergisi değerlendirmesi, mülkü 90.000 $ olarak değerlendiriyor; bunun 81.000 $ ‘ı ev ve 9.000 $’ ı arsa içindir. Bu nedenle, satın alma fiyatının% 90’ını (81.000 $ ÷ 90.000 $) eve ve satın alma fiyatının% 10’unu (9.000 $ ÷ 90.000 $) arsaya tahsis edebilirsiniz.
3. Evdeki temelinizi belirleyin. Artık mülkün temelini (ev artı arsa) ve evin değerini bildiğinize göre, evdeki temelinizi belirleyebilirsiniz. Yukarıdaki örneği kullanarak, evdeki temeliniz – amortismana tabi tutulabilecek tutar – 99.000 $ olacaktır (110.000 $ ‘ın% 90’ı). Arazideki temeliniz 11.000 $ olacaktır (110.000 $ ‘ın% 10’u).
4. Gerekirse ayarlanmış temeli belirleyin.Mülkü satın aldığınız ve kiralamaya hazır hale getirdiğiniz zaman arasında meydana gelen belirli olaylar için tabanınızda artış veya azalış yapmanız gerekebilir. Esasa göre artış örnekleri, mülkü hizmete sokmadan önce en az bir yıllık faydalı ömrü olan herhangi bir ekleme veya iyileştirmenin maliyetini, hasarlı mülkü restore etmek için harcanan parayı, mülkiyet hizmetlerini mülke getirmenin maliyetini ve belirli yasal ücretler. Esastaki düşüşler, hasar veya hırsızlık sonucu aldığınız sigorta ödemelerinden, kesinti yaptığınız sigortanın kapsamadığı zayiattan ve irtifak hakkı vermek için aldığınız paradan kaynaklanabilir.

Hangi Sistem Kullanılmalı

Bir sonraki adım, iki MACRS’den hangisinin geçerli olduğunu belirlemeyi içerir: Genel Amortisman Sistemi (GDS) veya Alternatif Amortisman Sistemi (ADS). GDS, hizmete sunulan çoğu mülk için geçerlidir ve genel olarak, ADS için geri alınamaz bir seçim yapmadığınız veya yasalar ADS’yi kullanmanızı gerektirmedikçe onu kullanmanız gerekir.

Mülk aşağıdaki durumlarda ADS zorunludur:

• Kalifiye bir işletme, zamanın% 50’sini veya daha azını kullanıyor
• Vergiden muaf kullanım var
• Vergiden muaf tahvillerle finanse ediliyor
• Öncelikle çiftçilikte kullanılır

Genel olarak, ADS’yi kullanmak için böyle bir nedeniniz olmadıkça GDS’yi kullanacaksınız. Yine, kiralık mülkünüzü amortismana tabi tutmanın en uygun yolunu belirlemenize yardımcı olabilecek kalifiye bir vergi muhasebecisine danışmanız önerilir.

Hangi MACRS sisteminin geçerli olduğunu öğrendikten sonra, mülkün geri kazanım süresini belirleyebilirsiniz. GDS kullanılarak geri kazanım süresi, kiralık konutlar için 27,5 yıldır. ADS kullanıyorsanız, 31 Aralık 2017’den sonra hizmete giren mülkler için aynı tür mülk için geri kazanım süresi 30 yıl veya daha önce hizmete girmişse 40 yıldır.

Ardından, her yıl amortismana tabi tutabileceğiniz tutarı belirleyin. Çoğu kiralık konut mülkü GDS kullandığından, bu hesaplamaya odaklanacağız.

Bir mülkün hizmette olduğu her tam yıl için, eşit miktarda amortismana tabi tutarsınız: mülkü amortismana tabi tutmaya devam ettiğiniz sürece her yıl% 3,636. Mülkün bir yıldan daha kısa bir süre hizmette olması durumunda (örneğin, Mayıs ayında bir ev satın aldıysanız ve Temmuz’da kiralamaya başladıysanız), ne zaman hizmete girdiğine bağlı olarak o yıl daha küçük bir yüzde değer kaybedersiniz. IRS Konut Kiralık Gayrimenkul GDS tablosuna göre, yani:

Örneğin, temeli 99.000 dolar olan ve 15 Temmuz’da hizmete giren bir evi ele alalım.

• İlk yıl için% 1.667 veya 1.650.33 $ (99.000 $ x% 1.667) değer kaybedersiniz.
• Bundan sonraki her yıl için, kiralama tüm yıl boyunca hizmette olduğu sürece% 3,636 veya $ 3,599,64 oranında değer kaybedersiniz.

Bu rakamın temelde 27,5 iyileşme dönemine bölünmesi ile eşdeğer olduğuna dikkat edin: 99.000 $ ÷ 27.5 = 3.600 $. Küçük fark, kısmi hizmetin ilk yılından kaynaklanıyor.

Amortisman Vergi Yükümlülüğünü Ne Kadar Azaltır?

Gayrimenkul kiralıyorsanız, yıllık vergi beyannamenizi doldururken, tipik olarak her bir kiralık mülk için kira gelirinizi ve giderlerinizi Çizelge E’nin uygun satırında rapor edersiniz. Net kazanç veya kayıp daha sonra 1040 formunuza gider. Amortisman, Çizelge E’ye dahil edeceğiniz harcamalardan biridir, bu nedenle amortisman tutarı, yıl için vergi yükümlülüğünüzü etkili bir şekilde azaltır.

Örneğin 3,599,64 ABD Dolarını değer kaybederseniz ve% 22 vergi dilimindeyseniz, o yıl 791,92 ABD Doları (3,599,64 ABD Doları x 0,22) vergi tasarrufu sağlarsınız.

Alt çizgi

Kiralık mülklere yatırım yapıyorsanız amortisman değerli bir araç olabilir, çünkü mülk satın alma maliyetini onlarca yıla yaymanıza ve böylece her yılın vergi faturasını düşürmenize olanak tanır. Elbette, mülkü amortismana tabi tutar ve sonra onu amortismana tabi değerinden daha fazla bir fiyata satarsanız, amortisman yeniden yakalama vergisi yoluyla bu kazanç üzerinden vergi borcunuz olur.

Kiralık emlak vergisi yasaları karmaşık olduğundan ve periyodik olarak değiştiğinden, kiralık emlak işinizi kurarken, çalıştırırken ve satarken her zaman kalifiye bir vergi muhasebecisi ile çalışmanız önerilir. Bu şekilde, en uygun vergi muamelesini alacağınızdan ve vergi zamanında herhangi bir sürprizden kaçınacağınızdan emin olabilirsiniz.