Gayrimenkul Seçeneklerinden Nasıl Düzenlenir ve Kazanç Sağlanır?

Gayrimenkule yatırım yapmanın birkaç yolu vardır. Pek çok Amerikalı için en temel gayrimenkul yatırımı bir aile evi veya kiralık mülk şeklinde gelir. Tek bir gayrimenkule yatırım yapmak, birden fazla kullanım olasılığına sahip büyük ve kazançlı bir yatırım olabilir. Çok yönlülük, uzun ömür ve takdir, genellikle tek bir mülk yatırımını nispeten güvenli, güvenilir ve zaman içinde karlı hale getiren en önemli nedenlerdir.

Çevrimiçi kitle fonlaması ve ipotek kredilerindeki artış, doğrudan gayrimenkul yatırımcıları için birçok olasılığı ve fırsatı da genişletmiştir. Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360ve daha fazlası gibi platformlar,bir ipotek kredisi almanın daha hızlı, daha kolay ve daha verimli yollarını sunarak alıcıların yatırımlarında daha çok yönlü olma potansiyelini artırır.

Emlak piyasası geliştikçe, düzenli olarak yeni teklifler sunuluyor. Bu tanıtımlarla, gayrimenkul yatırımcıları artık gayrimenkul yatırım grupları, gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve Fundrise gibi kitle fonlu perakende tekliflerinden oluşan bir dizi seçeneğe sahip. Bununla birlikte, doğrudan gayrimenkul yatırımları, doğru finansal istikrar ve risk toleransı karışımına sahip yatırımcılar için önemli karlar elde etmenin bir yolunu hala sunmaktadır. Bu yatırımcılar için, gayrimenkul seçenekleri, uygulandığında doğrudan bir gayrimenkul yatırımının kazanımlarına katkıda bulunma veya bazı riskleri azaltma olasılığı olabilir.

Gayrimenkul seçenekleri borsalarda mevcut değildir, sözleşmeli primin ötesinde dalgalı fiyatları yoktur ve genellikle birden fazla birimi kapsamazlar. Gayrimenkul seçenekleri en çok ticari gayrimenkul piyasasında kullanılır, ancak düzenli yatırımcılar tarafından da kullanılabilir. Tipik olarak, gayrimenkul seçenekleri, bir alıcının bir opsiyondan yararlanacağı ancak bir elde tutma süresinin sonunda gayrimenkul satın alma zorunluluğu olmadığı hedeflenen durumlar için kullanılır.

Emlak Seçeneği Nedir?

Doğrudan gayrimenkul yatırımları, genellikle diğer gayrimenkul alternatiflerinin çeşitliliği için kesinlikle geçerli olmayan birçok benzersiz husus ile birlikte gelir. İlgilenen veya ileri düzey yatırımcılar için, bir gayrimenkul mülkünü doğrudan satın almak için bir sözleşmeye hüküm olarak bir gayrimenkul seçeneği potansiyel bir fırsat olabilir. Emlak seçenekleri, kendi benzersiz parametrelerinin yanı sıra ek bir karmaşıklık düzeyi ile birlikte gelir.

Genel olarak, bir emlak seçeneği, bir alıcı ve bir satıcı arasında özel olarak tasarlanmış bir sözleşme hükmüdür. Satıcı, alıcıya bir mülkü belirli bir süre boyunca sabit bir fiyattan satın alma seçeneği sunar. Alıcı, elde tutma süresinin sonunda mülkü satın alma veya almama opsiyonunu satın alır. Bu seçeneğin hakkı için alıcı satıcıya bir opsiyon primi öder . Alıcı mülkü satın almaya karar verirse (başka bir deyişle, gayrimenkul seçeneğini kullanırsa), satıcının mülkü alıcıya önceden var olan sözleşme şartlarına göre satması gerekir.

Hisse senedi satın alırken opsiyon kavramı ile karşılaşmış olabilirsiniz. Seçenekler, temel varlığa dayalı olarak bir alıcıya bazı ek seçenekler sağlar. Genel seçenekler olabilir  icra  seçenek bitimine kadar düzenlenen erken ya da muhtemelen sona ermeden ikinci alıcıya satıldı. Gayrimenkul seçenekleri, mülk geliştiricileri ve yatırımcılar tarafından ticari veya üst düzey konut mülk anlaşmalarında yaygın olarak kullanılmaktadır. Emlak seçenekleri, alıcılara daha fazla esneklik ve potansiyel olarak daha büyük bir yatırım fırsatı sunarken, satıcılara sınırlı faydalar sağlar.

Bir gayrimenkul satın alma sözleşmesi sözleşmesinin bir parçası olarak dahil edilmiş çok sayıda taslak gayrimenkul seçeneği olabilir. En yaygın olanlardan bazıları şunlardır:

• Bekletme süresi seçeneği: alıcı, mülkü satın alma seçeneği için bir prim öder, ancak bunu yapması zorunlu değildir.
• Listeleme seçeneği: alıcı, mülkü listeleme seçeneğini kullanır ve bir işaretlemeden potansiyel olarak kar elde eder
• 1031 takas seçeneği: alıcı, bir tutma süresi elde etme seçeneği için bir prim öder ve ardından satın alma anında benzer bir gayrimenkul mülk takası yapar

Sözleşmenin altı aylık süresi için dört olası senaryo olabilir.

Senaryo 1:  İnşaatçı, 1,5 milyon dolarlık banka kredisi için onaylandı. Ayrıca geliştirme için gerekli izinleri alabileceğini de onaylar. Emlak seçeneğini önceden belirlenen 2 milyon dolarlık bir fiyata satın almak için kullanıyor. Satıcı 2 milyon $ alır ve ek 25.000 $ opsiyon primi tutar.

Senaryo 2:  İki ay sonra, inşaatçı bir geliştirme izni alamayacağını keşfeder. Önümüzdeki dört ay içinde inşaatçı, mülkü 2 milyon dolara satın almaya istekli başka bir taraf bulmayı başarır. İnşaatçı, gayrimenkul seçeneğini 30.000 $ ‘lık yeni bir fiyata yeni tarafa satar. Yeni taraf, orijinal opsiyon sözleşmesinde inşaatçının yerini alır. Yeni parti seçeneği kullanıyor ve mülkü 2 milyon dolara satın alıyor. Satıcı, yeni partiden 2 milyon $ alır ve ayrıca inşaatçıdan 25.000 $ opsiyon primi tutar. İnşaatçı opsiyonu 30.000 $ ‘a sattı, bu yüzden 5.000 $ kazanıyor ve kullanamayacağı bir mülke sahip değil.

Senaryo 3:  İnşaatçı,  mülkün fiyat değerlenmesinden yararlanmak isteyen bir opsiyon alıcısıdır . Talep edilen 2 milyon dolarlık fiyat beş ay içinde 2,2 milyon dolara çıkarsa, inşaatçı mülkü satın alma ve mülkü kar için satma seçeneğini kullanarak fayda sağlayacaktır. İşlemin sonunda mülk sahibi 2 milyon $ artı 25.000 $ opsiyon primi alır. İnşaatçı, mülkün satışından 175.000 $ kar elde eder.

Senaryo 4 : İnşaatçı bir kredi veya izin alamaz. Ayrıca ilgilenen başka alıcı bulamıyor. Oluşturucu, opsiyonun süresinin dolmasına izin verir ve opsiyon primini kaybeder. Ancak alıcı, 25.000 $ primi (gerçek anlaşma değerinin% 1.25’i) ödeyerek potansiyel olarak kötü bir 2 milyon $ ‘lık yatırımdan kaçınmayı başardı. Satıcı 25.000 $ avantaj sağlar ve bir alıcı aramaya devam eder.

Her durumda, bir gayrimenkul opsiyon sözleşmesi imzalandıktan sonra, satıcının artık mülkü satıp satmayacağına veya opsiyon tutma süresi boyunca hangi fiyattan satacağına dair bir seçeneği kalmaz. Satıcı, alıcının kararı için altı ay beklemelidir. Bu nedenle, alıcının nihayetinde ne karar verdiğine bakılmaksızın, satıcı opsiyon primini alır ve tutar.

Alt çizgi

Gayrimenkul seçenekleri, gayrimenkul yatırımlarından ticaret yapmak, yatırım yapmak ve kâr etmek için alternatif bir yöntem sunar. İki ayrı taraf arasında bir tür reçetesiz satılan sözleşme olarak düşünülebilirler. Bu tür opsiyonlar için bir borsa piyasası yoktur, ancak bir alıcının opsiyonu hala aktif bir tutma süresindeyken satmasına potansiyel olarak izin verebilecek yaratıcı hükümler olabilir. Genel olarak, ilgili taraflar, opsiyon sözleşmesi hükümlerinin uygun şekilde yazılmasını, adil olmasını ve dahil olanlar tarafından bunlara uyulmasını sağlamalıdır.

Emlak opsiyon sözleşmeleri para kazanmak için bazı alternatif yollar sunabilir, ancak genellikle en büyük avantajlarından biri büyük risklerin saptırılmasıdır. Gayrimenkul geliştiricileri, birden fazla gayrimenkul opsiyon sözleşmesine sahip olmaktan ve potansiyel olarak, elde tutma dönemindeki gelişmelere dayalı olarak yalnızca seçilmiş birkaç tanesini uygulamaktan faydalanabilirler. Bir sözleşme sahibi, elde tutma döneminde yeni bir yoğun otoyol veya suç artışı gibi değişiklikler meydana gelirse bir opsiyondan vazgeçmeyi de seçebilir.

Bu seçenekler için bekletme süreleri değişebilir ve bu da riskleri de değiştirir. Bir satıcı genellikle belirli bir fiyata kilitlenir. Yüksek bir egzersiz olasılığı, onlara daha iyi seçimler veya düzenlemeler yapmaları için biraz zaman sağlayabilir. Bir alıcının genellikle elde tutma süresi boyunca belirli bir prim ödemesi gerekir. Primler, satın alma fiyatının düşürülmesine yardımcı olabilir. Ayrıca, alıcının genel maliyetleri düşüren daha iyi mortgage finansman koşulları elde etmesine izin verebilir. Elde tutma süresi boyunca, bir gayrimenkul, aynı kalan bir satın alma fiyatı ile değer olarak değer kazanabilir.

Opsiyon satıcısı tarafından temerrüt, gayrimenkul opsiyon sözleşmelerindeki en büyük zorluklardan biri olabilir. Bu tür durumlarda, alıcının tek başvurusu genellikle bir davadır. Emlak opsiyonu katılımcıları hakkında halka açık bilgilerin ve geçmiş kayıtların olmaması bir başka zorluktur. Gayrimenkul opsiyonu yatırımcılarının, sözleşmenin hazırlanması ve tescil edilmesi gibi yasal hizmetler için ücretler gibi ek masrafları da göz önünde bulundurması gerekebilir.