Sadece Faizli İpotekler Nasıl Çalışır?

Eğer bir aylık ödeme isterseniz ipotek sabit bir oran ödünç alabilirsiniz ettiğinin altındaysa, sen bir tarafından teşvik edilebilir yalnız faiz ipotek. Kredi döneminizin başında birkaç yıl boyunca anapara ödemesi yapmayarak, daha iyi aylık nakit akışına sahip olacaksınız.

Ancak yalnızca faiz dönemi sona erdiğinde ne olur? Bu kredileri kim sunuyor? Ve bir tane almak ne zaman mantıklı? İşte bu tür ipotek için kısa bir rehber.

Sadece Faiz Getiren İpotekler Nasıl Yapılandırılır

En basit haliyle, yalnızca faizli bir ipotek, yalnızca ilk birkaç yıl için (tipik olarak beş veya on) faiz ödemeleri yaptığınız ve bu süre sona erdiğinde hem ana parayı hem de faizi ödemeye başladığınız bir ipotektir. Yalnızca faiz dönemi içinde anapara ödemesi yapmak istiyorsanız, yapabilirsiniz, ancak bu kredinin bir gereği değildir.

Genellikle 3/1, 5/1, 7/1 veya 10/1 ayarlanabilir oranlı ipotekler (ARM) olarak yapılandırılmış yalnızca faizli krediler görürsünüz. Borç verenler, 7/1 ve 10/1 seçeneklerinin en çok borç alanlar arasında popüler olduğunu söylüyor. Genel olarak, yalnızca faiz dönemi, ayarlanabilir oranlı krediler için sabit oranlı döneme eşittir. Bu, örneğin 10/1 ARM’niz varsa, yalnızca ilk on yıl için faiz ödeyeceğiniz anlamına gelir.

Yalnızca faizli bir  ARM’de, başlangıç ​​dönemi sona erdikten sonra, faiz oranı, LIBOR gibi bir gösterge faiz oranı artı borç veren tarafından belirlenen bir marj temelinde yılda bir kez (“1” nereden gelir) ayarlanır. Karşılaştırma oranı, piyasa değiştikçe değişir, ancak teminat, krediyi aldığınız anda önceden belirlenir.

Oran sınırları Faiz oranı değişikliklerini sınırlar. Bu, yalnızca ilgi alanlarına yönelik ARM’ler için değil, tüm ARM’ler için geçerlidir. Kredi Kılavuz: İyi Olası Mortgage Get Nasıl “. Bu, başlangıç ​​faiz oranınız yüzde üç ise, o zaman yalnızca faiz dönemi dördüncü veya altıncı yılda sona erdiğinden, yeni faiz oranınız yüzde beşten yüksek olmayacaktır. 7/1 ARM ve 10/1 ARM’lerde, başlangıç ​​hız sınırı genellikle beştir.

Bundan sonra, ARM’nin başlangıç ​​döneminin ne olduğuna bakılmaksızın, oran artışları genellikle yılda yüzde iki ile sınırlıdır. Fleming, ömür boyu tavanların neredeyse her zaman kredinin başlangıç ​​faiz oranının yüzde beş üzerinde olduğunu söylüyor. Yani başlangıç ​​oranınız yüzde üç ise, sekizinci yılda yüzde beşe, dokuzuncu yılda yüzde yedisine ve on yılda en fazla yüzde sekizine çıkabilir.

Yalnızca faiz dönemi sona erdiğinde, kredi vadesinin geri kalanında anaparayı geri ödemeye başlamanız gerekir – borç verenin konuşmasında, tamamen amortize edilmiş olarak. Bugünün sadece faizli kredilerinin balon ödemeleri yoktur; Fleming, genellikle kanunen buna izin verilmediğini söylüyor. Dolayısıyla, 7/1 ARM’nin tam vadesi 30 yıl ise ve yalnızca faiz dönemi yedi yıl ise, sekizinci yılda, aylık ödemeniz iki şeye göre yeniden hesaplanacaktır: birincisi, yeni faiz oranı ve ikincisi, kalan 23 yıl boyunca anaparanın geri ödenmesi.

Sadece Sabit Faizli Krediler

Yalnızca sabit faizli ipotekler o kadar yaygın değildir. 30 yıllık sabit faizli yalnızca faizli bir krediyle, yalnızca on yıl süreyle faiz ödeyebilir, ardından kalan 20 yıl için faiz artı anapara ödeyebilirsiniz. Bu ilk on yıl içinde ana paraya hiçbir şey koymadığınızı varsayarsak, aylık ödemeniz 11. yılda önemli ölçüde artacaktır, çünkü sadece anaparayı geri ödemeye başlayacağınız için değil, aynı zamanda anaparayı 30 yıl yerine sadece 20 yılda ödeyeceğiniz için. Sadece faizli dönemde, faiz sıfırlandığında anaparayı ödemediğiniz için, yeni faiz ödemeniz tüm kredi tutarına bağlıdır. Yüzde 3,5 faiz oranına sahip 100.000 dolarlık bir kredi, ilk on yıl boyunca ayda sadece 291,67 dolara mal olurken, kalan 20 yıl boyunca ayda 579,96 dolara (neredeyse iki katı) mal olacaktı.

30 yıl boyunca, 100.000 $ ‘lık kredi size 174.190.80 $’ a mal olur – (291.67 $ x 120 ödeme) + (579.96 $ x 240 ödeme) şeklinde hesaplanır. Aynı yüzde 3,5 faiz oranından 30 yıllık sabit oranlı bir kredi aldıysanız (yukarıda belirtildiği gibi), 30 yıllık toplam maliyetiniz 161.656.09 $ olacaktır. Bu, yalnızca faizli kredinin faizinde 12.534.71 $ daha fazladır ve bu ek faiz maliyeti, tüm vadesi boyunca yalnızca faizli bir krediyi tutmak istememenizin nedenidir. Ancak, ipotek faiz vergisi kesintisini alırsanız gerçek faiz gideriniz daha az olacaktır.

Bu Tür Krediler Yaygın Olarak Kullanılabilir mi?

New York Brooklyn’deki FM Ev Kredileri başkan yardımcısı ve ” The Complete Guide to Purchasing ” kitabının yazarı Yael Ishakis, bir Ev. ”

Fleming, çoğunun sabit beş, yedi veya on yıllık dönemleri olan jumbo, değişken oranlı krediler olduğunu söylüyor. Jumbo kredi, uygun olmayan bir kredi türüdür. Uygun kredilerin aksine, uygun olmayan krediler genellikle devlet destekli şirketlere satılmaya uygun değildir,  Freddie Mac  – uygun ipoteklerin en büyük alıcıları ve uygun kredilerin bu kadar yaygın olmasının bir nedeni.

Fannie ve Freddie, ipotek kreditörlerinden kredi satın aldıklarında, kredi verenlere ek kredi vermeleri için daha fazla para sağlarlar. Yalnızca faizli krediler gibi uyumsuz kredilerin sınırlı bir ikincil ipotek piyasası vardır, bu nedenle onları satın almak isteyen bir yatırımcı bulmak daha zordur. Daha fazla kredi veren bu kredilere bağlı kalıyor ve onlara kurum içinde hizmet veriyor, bu da ek kredi vermek için daha az paraya sahip oldukları anlamına geliyor. Bu nedenle, yalnızca faizli krediler o kadar yaygın değildir. Sadece faizli bir kredi jumbo kredi olmasa bile, yine de uygun olmadığı kabul edilir.

Yalnızca faiz kredileri, örneğin 30 yıllık sabit oranlı krediler kadar yaygın olarak kullanılamadığından, “yalnızca faizli iyi bir borç veren bulmanın en iyi yolu, iyi bir ağa sahip saygın bir komisyoncu kullanmaktır, çünkü biraz zaman alacaktır. teklifleri bulmak ve karşılaştırmak için ciddi bir alışveriş, ”diyor Fleming.

Maliyetleri Karşılaştırmak

Fleming, “Yalnızca faiz özelliğinin oran artışı borç verene ve güne göre değişir, ancak faiz oranında en az yüzde 0,25 prim ödeyeceğinizi hesaplayın” diyor.

Benzer şekilde, Atlanta’daki Angel Oak Ev Kredileri başkanı Whitney Fite, ayrıntılara bağlı olarak, yalnızca faizli ipotek oranının amortismanlı sabit oranlı kredi veya ARM oranından yaklaşık yüzde 0,125 ila 0,375 daha yüksek olduğunu söylüyor.

Aylık ödemeleriniz, sabit oranlı bir krediye veya tamamen amortismana sahip bir ARM’ye kıyasla 100.000 $ ‘lık yalnızca faizli bir krediyle, her biri bu tür kredi için tipik bir oranda şu şekilde görünecektir:

• 7 yıllık, yalnızca faizli ARM, yüzde 3,125: aylık 260,42 dolar ödeme
• 30 yıllık sabit oranlı konvansiyonel kredi (sadece faiz değil), yüzde 3,625: 456,05 dolar aylık ödeme
• 7 yıllık, tamamen amortismanlı ARM (30 yıllık amortisman), yüzde 2.875: 414.89 $ aylık ödeme

Bu oranlarda, kısa vadede, yalnızca faizli bir ARM, 30 yıllık sabit oranlı bir krediye kıyasla ilk yedi yıl boyunca ödünç alınan 100.000 ABD doları başına ayda 195,63 ABD Doları ve tamamen amortismana kıyasla aylık 154,47 ABD Doları daha ucuza mal olacaktır 7/1 ARM.

Yalnızca ayarlanabilir faiz oranlı bir kredinin gerçek ömür boyu maliyetini, onu aldığınızda hesaplamak imkansızdır çünkü faiz oranının her yıl neye sıfırlanacağını önceden bilemezsiniz. Fleming’e göre maliyetin üzerinden geçmenin de bir yolu yok, ancak sözleşmenizden ömür boyu faiz oranı sınırını ve tabanı belirleyebiliyorsunuz. Bu, minimum ve maksimum ömür boyu maliyeti hesaplamanıza ve gerçek maliyetinizin ikisinin arasında bir yere denk geleceğini bilmenize olanak tanır. Fleming, “Yine de çok geniş bir aralık olurdu” diyor.

Alt çizgi

Yalnızca faizli ipotek kredilerini anlamak zor olabilir ve ödemeleriniz yalnızca faiz dönemi sona erdiğinde önemli ölçüde artacaktır. Yalnızca faiz krediniz bir ARM ise, faiz oranları artarsa ​​ödemeleriniz daha da artacaktır ki bu günümüzün düşük oranlı ortamında güvenli bir bahis. Bu krediler, nasıl çalıştıklarını ve hangi riskleri aldıklarını tam olarak anlayan sofistike borçlular için en iyisidir.