Bir Evi Çevirmek İçin Kredi Nasıl Alınır

Published · Updated

Ev çevirme, artan konut fiyatları ve artan finansman mevcudiyeti sayesinde 2007’den beri en yüksek seviyededir. Dahası, sınırlı bir arz, yüzgeçlerin, hacizlerin emlak piyasasını doldurduğu 2008-2009 konut krizinden sonra elde ettiklerinden daha yüksek kar elde etmelerine yardımcı oluyor.

Temel Çıkarımlar

  • Genelde bir evi çevirmek, ev olarak satın almaktan daha pahalıya mal olur.
  • Borç verenler, saygısızlığı riskli bir teklif olarak görürler ve genellikle deneyimsiz yüzgeçlerle çalışmazlar.
  • Zor para ödünç verenler çevrimiçi olarak bulunabilir ve% 12 ila% 18 faiz oranları artı iki ila beş puan ile bir yıldan daha kısa vadelere sahip olabilir.
  • Diğer paletlerle konuşarak özel borç verenleri incelemeyi düşünün.
  • Flippers, yatırımlarını finanse etmek için kitle fonlaması sitelerini deneyebilir.

Evlerin Devrilmesinin Maliyetleri

Mülkleri satın almak, onarmak ve hızlı bir şekilde yeniden satmak kazançlı olabilirken, bir evi çevirmek, yaşamak istediğiniz bir evi satın almaktan çok daha fazla para gerektirir. Sadece mülk sahibi olmak için paraya ihtiyacınız yok, aynı zamanda yenileme fonlarına ve emlak vergilerini, kamu hizmetlerini ve ev sahibi sigortasını, satışın rehabilitasyon çalışması aracılığıyla kapandığı günden sattığı güne kadarkarşılayacak araçlara da ihtiyacınız var. Federal gelir vergisi diliminize bağlı olarak,% 10 ila% 37 arasındakikısa vadeli sermaye kazançları vergi oranları,bir yıl veya daha kısa bir süre içinde çevirdiğiniz mülklerden kazandığınız tüm karları azaltacaktır.2

Yatırım yapacak nakit paranız yoksa, ev çevirmeye başlamak kolay bir teklif değildir. Bu, bir aynayı sisleyebilen birinin hiçbir şey olmadan ipotek alabileceği 2005 değil. Eğer bir bir kredi için geçerli olsa bile peşinat sen sensin borçlanma bir satın alma zamanı daha bir flip finanse etmek üzere borç yaparken, daha fazla ödeyeceğiniz birincil konut. Çünkü borç verenler, saygısızlık yapmayı daha riskli bir teklif olarak görüyor.

Ayrıca, birçok kredi veren deneyimsiz paletlerle çalışmayacaktır. Kâr için en az bir ev satma konusunda başarılı bir geçmişe sahip olduğunuzu görmek isteyeceklerdir. Diğerleri deneyimsiz bir paletle çalışacak, ancak daha yüksek ücret ve faiz talep edecek.

Sorumluluk Reddi: Bu makalede adı geçen ve açıklanan kredi verenler yalnızca bilgi amaçlı sunulmuştur. Ne Investopedia ne de yazar bu şirketlerin hiçbirini desteklemiyor. Borçlular, bu borç verenlerden herhangi birinin kendi özel finansman ihtiyaçları için iyi bir seçim olup olmadığını belirlemeden önce kendi araştırmalarını yapmalıdır.

Zor Para Kredileri

Uzmanlar, paranın adını ne kadar zor aldığı konusunda hemfikir değiller. Bazıları bunun geleneksel finansmandan çok daha pahalı olduğu ve “daha zor” şartlara sahip olduğu gerçeğini ifade ettiğini söylüyor. Diğerleri, bunun geleneksel kredi verenlerin finanse etmesi “zor” olan evleri finanse ettiği için olduğunu söylüyor. Yine de diğerleri, terimin, zor bir varlıkta olduğu gibi, bu durumda gayrimenkul olan kredinin teminatını tanımladığını söylüyor.

Terimin kaynağı ne olursa olsun, sert para kredilerinin vadeleri genellikle bir yıldan azdır ve faiz oranları% 12 ila% 18 artı iki ila beş puandır. Bir puan, kredi tutarının% 1’ine eşittir, yani 112.000 $ borç alırsanız ve borç veren iki puan alırsa, 112.000 $ ‘ın% 2’sini veya 2.240 $’ ı ödersiniz. Kapanışta puan ödemek yerine, konvansiyonel bir ipotekle yapacağınız gibi, ev sert bir kredi ile satılıncaya kadar puan ödemek zorunda kalmayabilirsiniz – bu zor paranın tek yumuşak yanı.

Borç verenler, ödünç alabileceğiniz tutarı evin tamir sonrası değerine (ARV) dayandırırlar. Bir evin maliyeti 80.000 $ ise ancak ARV 160.000 $ ise ve ARV’nin% 70’ine kadar ödünç alabiliyorsanız 112.000 $ ödünç alabilirsiniz. 80.000 $ ‘lık satın alma bedelini ödedikten sonra, kapanış maliyetleri (ev satıcısının ödemesi için görüşebilirsiniz), borç veren ücretleri, rehabilitasyon, taşıma maliyetleri ve evreleme, pazarlama gibi satış giderleri için 32.000 $’ a sahip olacaksınız. ve emlakçı komisyonları. Bu bütçeye sadık kalırsanız, evi çevirmek için cebinizden herhangi bir paraya ihtiyacınız olmayacak.

Bununla birlikte, 2.240 $ ‘lık puan, bu 32.000 $’ lık bütçenin önemli bir bölümünü kaplayacak ve altı ay boyunca% 15 faiz ödüyorsanız, 112.000 $ ‘daki toplam faiz maliyetiniz 8.400 $ olacaktır. Sert para ödünç verenler tipik olarak kredi ödenmemişken aylık olarak sadece faiz ödemeleri beklerler, ancak bazıları faizin tahakkuk etmesine izin verebilir ve fiske tamamlanana kadar ödenmesini gerektirmeyebilir. Bu iki büyük harcamadan sonra, diğer her şey için sadece 21.360 $ ‘a sahip olacaksınız – kapanış masraflarını ödemek zorunda kalırsanız daha az. Ancak ev gerçekten 160.000 $ ‘a satıyorsa, potansiyel olarak kendi banka hesabınızdan tek bir çek yazmadan, altı aylık çalışma için 48.000 $’ lık kâr, eksi vergiler görürsünüz.

Zor Para ve Konvansiyonel Krediler

Florida’daki evleri deviren ve zor para kredilerini finanse eden bir grup gayrimenkul yatırımcısı olan House Heroes’un başkanı Lucas Machado, zor para kredilerinin başka bir açıdan kolay olduğunu söylüyor: Bürokratik bürokrasinin olmaması. Geleneksel bankaların aksine, kredi verenler gayrimenkulün şekline ilişkin yönergelere bağlı değildir. “Kötü durumdaki mülkler, geleneksel ipotek finansmanı için kuralları karşılamıyor. Öte yandan, sert borç verenler bakıma muhtaç evlere borç vermeyi bekliyorlar, ”diyor Machado.

Machado, daha ziyade, “kredi verenler, anlaşmanın gücünü ve evdeki yüzgeçin güvenilirliğini değerlendirerek krediyi alıp vermeyeceğine karar verirler” diyor Machado. Yeniden satış değerine karşı satın alma ve onarım maliyeti mantıklıysa ve ev tipi palet güvenilirse, krediyi sert bir borç veren olacaktır.

Flipper’ı değerlendirirken, kredi verenler genellikle borç-gelir oranları ve kredi puanları gibi borç alan niteliklerinden endişe duymazlar. Bazı durumlarda, başvuru sahibinin vergi beyannameleri, banka ekstreleri ve kredi raporları gibi belgelerini görmek isteyebilirler. Peşinat fonlarının ödünç alınıp alınmaması da umurlarında değil (geleneksel borç verenler için başka bir fark). Ne de olsa, “Flipper temerrüde düşerse, sert para ödünç veren, rehin alabilir, evin sahipliğini alabilir ve kendi başına karlı bir şekilde satabilir,” diye belirtiyor Machado.

Bir banka benzer bir sert tefeci, ilk konum yapacak Senna Ev Alıcılar, Houston’daki en büyük ev satın alma şirketlerinden biri.

Borç Verenler Nerede Aranmalı

Zor bir kredi veren bulmanın bir yeri çevrimiçidir. Örnek olarak, Lima One Capital yeni paletlerle çalışacak ve kredinin maliyetine % 90’ına kadar veya krediden ARV’ye% 75’e kadar kredi verecek. Borçlunun saygısız deneyimi ile ücretler ve faiz oranları düşer. Lima One, çoğu eyalette, eyalete göre değişen oranlar ve ücretlerle kredi verir.

Genel olarak, şunları ödemeyi bekleyin:

  • Son 24 ayda bir dönüşüme kadar tamamlarsanız,% 3,5’lik bir başlangıç ​​ücretine ve% 12’lik bir faiz oranına sahip olacaksınız.
  • Kemerinizin altında iki ila dört çevirme ile,% 3 başlangıç ​​ücreti ve% 11 faiz oranıdır.
  • Beş veya daha fazla tamamlanmış çevirme için% 2’lik bir başlangıç ​​ücreti ve% 9,99 faiz oranı göreceksiniz.

680’den düşük kredi notuna sahip borçlular, biraz daha az borçlanabilecek ve en yüksek maliyetleri ödeyecektir. Minimum kredi puanı 630’dur. Ayrıca Lima One Capital,% 10 peşinat gerektirir ve 13 aya kadar geri ödeme koşulları sunar.

İkinci bir örnek LendingHome’dan geliyor. Bu firma, satın alma fiyatının% 90’ına kadar ve yenileme maliyetlerinin% 100’üne kadar düzelt ve ters çevir kredileri sunmaktadır. Borçlular, peşinat ve kapanış maliyetlerini karşılayabileceklerini göstermek için banka hesap özetleri sunmalıdır. Diğer gereksinimler arasında bir satın alma sözleşmesi, geçmiş düzelt ve çevir projelerinin bir listesi, mülk belgeleri ve peşinat yer alır. Faiz oranları tipik olarak% 7,5 ile% 12 arasında değişir. Üçüncü şahıs kredi yüklenimi maliyetlerini karşılamak için 199 $ ‘lık bir başvuru ücreti vardır. LendingHome ayrıca bir başlangıç ​​ücreti, değerlendirme ücreti, tapu ve emanet ücretleri talep eder ve şirket, yenileme tamamlanıncaya kadar rehabilitasyon fonlarını tutar.

House Heroes başkanı Lucus Machado, yerel emlak yatırım derneklerine, yerel yatırımcılara ve yerel emlakçılara ulaşarak tuğla ve harç, sert kredi verenleri bulmayı öneriyor. Ancak, özellikle puanlar ve faiz oranları konusunda pazarlık yapmak için fazla yer olmayabilir. Machado, son birkaç yılda borç vermek için o kadar çok fırsat olduğunu ve bir anlaşmanın peşine düşmeye gerek olmadığını belirtiyor. “Yarın büyük olasılıkla başka bir fırsatla karşılaşırken neden bugün daha düşük bir getiri ile kredi almalısınız?” O sorar.

Özel Kreditörler

Senna House Buyers Mat Trenchard, ” Özel borç veren, size borç verecek önemli miktarda sermayeye sahip bir bireydir ” diyor. “Dışarıda biriktirdikleri parayı borç vermek isteyen kaç kişinin olduğuna şaşıracaksınız. Genelde daha iyi oranlar ve şartlar alabilmeniz dışında bir HML [zor para ödünç veren] gibi çalışırlar. ”

Trenchard, özel borç verenlerin, ödeme koşullarını müzakere etmeye zor borç verenlere göre daha açık olabileceğini söylüyor. Hatta anlaşmada bir ortak olarak hareket etmeye ve faiz almama karşılığında karlardan bir pay almaya istekli olabilirler.

Trenchard, “Deneyimsiz yüzgeç için anahtar, müzakere sırasında güven duymaktır” diyor. “Ne kadar ödemeye alıştıkları ve yürüyüp gideceklerini bilmeleri hakkında ağ kurmaları ve diğer paletlerle konuşmaları gerekiyor. Bir anlaşma için parayı bulamayacağınız konusunda konuştuğunuz ilk borç verenle bir anlaşmaya varamadığınız için düşünmeyin. ”

Yerel emlak ağı etkinliklerinde özel borç verenler arayabilirsiniz. Trenchard, bu bireylerin% 8 ila% 12, artı sıfır ila iki puan, sert bir borç verenin% 12 ila% 15’ine kıyasla iki ila beş puanla ücretlendirebileceğini söylüyor. Sert bir borç veren veya banka gibi, evin ilk pozisyonunu alacaklardır.

Özel Bir Borç Veren Nasıl Vet Yapılır

Deneyimli profesyonel yüzgeçler, düşündüğünüz özel bir borç vereni ölçmenin en iyi yolunun, emlak ağı oluşturma etkinlikleri sırasında da bulacağınız diğer yüzgeçlerle konuşmak ve bu borç verenler ile deneyimleri olup olmadığını sormak olduğunu söylüyor. Geri dönüş ne kadar hızlıydı? Hangi fiyatları aldılar? Borç veren ne kadar duyarlıydı? Ayrıca referans isteyebilir ve onları arayabilirsiniz.

En kötü durum senaryosu, genellikle bir anlaşmanın başarısız olmasıdır, çünkü borç veren vaat edilen fonu sağlamaz ve alıcı en ciddi para depozitosunu kaybeder. Bir başka olasılık ise, beklenmedik borç veren ücretleri ile uzlaşma tablosunda şaşırtmaktır. Ayrıca, sözleşme şartlarına göre yasal savaşlar veya bir borçlunun mülkü haciz edebilmesi için temerrüde düşerek bir borçluyu yakalamaya çalışması potansiyeli de vardır. Bunların hepsi, herhangi bir şeyi imzalamadan önce bir borç vereni kontrol etmek için iyi nedenlerdir.

“Bununla birlikte, bu tür bir işlemde, borç verenin imzalı kağıt-kredi belgeleri karşılığında bir miktar para alıp sattığını unutmayın. Machado, borç alan için kötü bir anlaşma değil, ”diyor.

Çevrimiçi Özel Kreditörler

SparkRental’in kurucu ortağı ve 15 gayrimenkulü olan bir gayrimenkul yatırımcısı olan Brian Davis, teknik olarak, özel borç veren bir arkadaş, aile üyesi veya borç para vererek iş yapmayan ancak size finansman vermeyi kabul eden başka bir bireydir.. Bazı şirketler, sadece özel sektöre ait oldukları için kendilerine özel borç verenler diyebilir. Borç verenler gibi, onları internette de bulabilirsiniz.

Irvine, California’da bulunan5 Arch Funding, 30 eyalette deneyimli paletlerle çalışıyor. Düzelt ve çevir kredileri için tek haneli faiz oranları sunar.

Calabasas, California merkezli bir şirket olanAnchor Loans, 47 eyalette rekabetçi faiz oranlarıyla çok çeşitli mülk türlerinde anlaşmalar yapabilir. Koşullar eyalete göre değişir.Örneğin Kaliforniya’da krediler, kredinin değerine ve borçlu deneyimine bağlı olarak% 8 ila% 13 faiz oranlarında,% 2 ila% 3’lük başlangıç ​​ücretleri ve ön ödemesiz altı ila 12 aylık kredi vadelerinde mevcuttur. cezalar. Paletler, evin ARV’sinin% 70’ine kadar ödünç alabilir. Edinme maliyetinin en az% 10 ila% 20’si kadar bir peşinat gereklidir. Borçlular, önceki 18 ay içinde en az beş takla atma konusunda kanıtlanmış bir geçmiş geçmişe sahip olmalıdır. Sabit Krediler, nitelikli şirketlere ve çok üyeli sınırlı sorumlu şirketlere (LLC), beşten daha az taksitlekredileri dikkate alacaktır. Finansman, şirketin web sitesine göre iki gün ila iki hafta arasında gelebilir ve genellikle bir hafta sürer.

Kitle fonlaması

Kitle fonlaması, kredileri toplu olarak finanse etmek için çeşitli bireyler ve / veya kurumlardan oluşan bir gruba dayanır. Yatırımcı olarak anılan her borç veren, borçlunun kredisinin küçük bir yüzdesini sağlar ve bu paradan faiz kazanır.

Prosper gibi geleneksel kitle fonlaması siteleri, evleri satın almaya ve çevirmeye yönelik değildir. Prosper’ın 40.000 $ ‘lık maksimum kredi miktarı, ev yenileme, borç konsolidasyonu ve küçük işletme finansmanıgibi projeler için tasarlanmıştır. Konut amaçlı emlak paletlerine yönelik özel kitle fonlama sitelerinin devreye girdiği yer burasıdır. Bazıları kredinizi önceden finanse edecek, yani şirket, yatırımcıların fon sağlamasını beklerken, diğerleri kapanmazken kredinizi kendi parasını kullanarak hızla kapatacaktır. yatırımcılar tamamen finanse edene kadar krediniz. Bu, daha yavaş kapanma veya kapanma olmaması anlamına gelebilir.

Davis, “Kitle fonlaması web siteleri, kredi verenlerle benzer bir niş işgal ediyor” diyor. “Nispeten pahalıdırlar, ancak gayrimenkul yatırımcılarına kaç ipotekleri olursa olsun kredi verecekler ve büyük ölçüde anlaşmanın teminatına ve kalitesine odaklanacaklar.”

Kitle Fonlaması Siteleri

Groundfloor, LTC’nin % 90’ına varan finansman (yenileme maliyetlerinin% 100’ü) ile 75.000 ila 2 milyon ABD Doları arasında krediler sunar, yedi gün kadar kısa bir sürede kapanır, kredi süresi boyunca ödeme yapılmaz ve vergi iadesi veya banka ekstresi gerekmez yarım milyonun altındaki krediler. Faiz oranları% 5,4 ile% 26 arasında değişmektedir. Borçlular, krediyi daha erken ödeseler bile en az üç aylık faiz ödemelidir. Tipik kapanış maliyetleri 500 ila 1500 ABD Doları arasındadır ve Groundfloor, kredi başına iki ila dört puan alır. Tüm puanlar ve ücretler krediye aktarılabilir. Groundfloor tipik olarak deneyimsiz yüzgeçlerle çalışmaz.

Patch of Land  , kredinin değerinin% 85’ine kadar veya yenilenmiş değerin% 70’ine kadar finansmanı, yedi gün gibi kısa bir sürede kapanması ve 7,5’ten başlayan faiz oranları ile 75.000 ila 5 milyon ABD Doları arasında krediler sunmaktadır. %. Borçlular, kredilerine bir ila 36 aylık vadeler için otomatik aylık faiz ödemeleri yapar. Patch of Land yalnızca deneyimli geliştiricilerle çalışır.

Fund That Flip, satın alma fiyatının% 90’ına kadar, çalışma kapsamının% 100’üne kadar, yedi gün kadar kısa bir sürede kapanış, üç ila 18 ay arasında kredi vadeleri ve% 8,99’dan başlayan oranlar sunar.

Kitle fonlamasının Dezavantajları

Trenchard ve Machado, herhangi bir gayrimenkul kitle fonlaması web sitesini kullanmadıklarını, ancak her ikisi de bir anlaşmayı değerlendirmek ve taahhüt etmek için kitle fonlaması sürecinin, bir borçlunun özel veya zor bir borç verenle yaşayacağından daha yavaş olabileceğinden şüphelendiğini söyledi. Bir paletin bir borç verenle sağlam bir ilişkisi olduğunda, ikisi büyük bir fırsat ortaya çıktığında ve tüm evrak işleri tamamlandığında 24 saat içinde bir anlaşmayı kapatabilir.

Özel bir borç verenin aksine, kitle fonlaması siteleri de pazarlık yapma fırsatı sunmayabilir. Büyük bir yatırımcı grubundan sorumlu oldukları için her işlem için parametreler belirlemiş olabilirler.

Alt çizgi

Mali yardım almadan bir evi çevirecek kadar paranız yoksa veya nakit paranız varsa ancak riskinizi sınırlamak istiyorsanız, finansman almanın birkaç yolu vardır. Zor bir borç veren, özel borç veren veya emlak kitle fonlaması sitesi, evinizi şımartan hayallerinizi gerçekleştirmenize yardımcı olabilir.

Tüm bu seçenekler, sahibi tarafından kullanılan bir ev için geleneksel ipotek finansmanı ile karşılaştırıldığında pahalıdır, ancak bunların fiyatı, borç verenin aldığı yüksek riski ve bir evi çevirmek için düşük faizli bir banka kredisi alma olasılığınızı yansıtır. Ancak başkalarının parasını kullanmak, yatırım yapacak çok az paranız olduğunda veya hiç nakitiniz olmadığında sadece saygısız işe başlamanıza izin vermekle kalmaz, aynı zamanda size aynı anda daha fazla mülkü çevirme ve birden çok şey yapmak için yeterli deneyim kazandıktan sonra genel karınızı artırma şansı verir. fırsatlar.

Trenchard, “Seçenekleri, nerede bulacağınızı ve nasıl ağ kuracağınızı biliyorsanız, sorun parayı bulmaktan çok anlaşma bulmakta yatıyor” diyor. “Büyük bir fiyata parayı bulmak çok kolay, ancak harika fırsatlar bulmak çok zor.”