Zemin Kiralama

Published · Updated

Zemin Kiralama Nedir?

Zemin kiralama, bir kiracının, kiralama süresi boyunca bir mülk parçası geliştirmesine izin verildiği ve ardından arsanın ve tüm iyileştirmelerin mülk sahibine devredildiği bir sözleşmedir.

Zemin Kiralama Nasıl Çalışır?

Bir zemin kiralama, bir istisna yaratılmadıkça iyileştirmelerin mülk sahibine ait olacağını belirtir ve kiralama süresi boyunca tahakkuk eden tüm ilgili vergilerin kiracı tarafından ödenmesini şart koşar. Zemin kiralama, ev sahibinin, kira süresi sona erdiğinde tüm iyileştirmeleri üstlenmesine izin verdiği için, ev sahibi mülkü daha yüksek bir oranda satabilir. Toprak sahipleri yalnızca araziyi kiraladıklarından, toprak kiralamalarına genellikle arazi kiralamaları da denir.

Öncelikle ticari alanda kullanılmalarına rağmen, zemin kiralamaları, alışveriş komplekslerinde ve ofis binalarında bulunanlar gibi diğer ticari kiralama türlerinden büyük ölçüde farklıdır. Bu diğer kiralamalar tipik olarak kiracıyı birimin sorumluluğunu üstlenmesi için görevlendirmez. Bunun yerine, bu kiracılardan işlerini yürütmek için kira ödüyorlar. Arazi kiralama, mülk üzerinde bir bina inşa eden bir kiracıya uzun vadeli bir dönem için (tipik olarak 50 ila 99 yıl) arazi kiralamayı içerir.

99 yıllık kiralama, genellikle bir gayrimenkul mülkü parçası için mümkün olan en uzun kiralama süresidir. İngiliz hukukuna göre mümkün olan en uzun süreydi. Bununla birlikte, 99 yıllık kiralamalar yaygın olmaya devam ediyor, ancak artık yasa uyarınca mümkün olan en uzun süre değil.

Zemin kiralama, arsanın kime ait olduğunu ve binaya kimin sahip olduğunu ve mülkün üzerindeki iyileştirmeleri tanımlar. Birçok ev sahibi, arazi kiralamalarını planlama nedenleriyle mülklerinin mülkiyetini korumanın, herhangi bir sermaye kazanımından kaçınmanın ve gelir ve gelir elde etmenin bir yolu olarak kullanır. Kiracılar genellikle tüm masrafların sorumluluğunu üstlenir. Buna inşaat, onarımlar, tadilatlar, iyileştirmeler, vergiler, sigorta ve mülkle ilgili her türlü finansman maliyeti dahildir.

Kiracılar genellikle bir zemin kiralamasında kira, vergiler, inşaat, sigorta ve finansman dahil olmak üzere tüm mali hususların sorumluluğunu üstlenirler.

Zemin Kiralama Örneği

Yer kiralamaları genellikle franchise’lar ve büyük mağazalar ile diğer ticari kuruluşlar tarafından kullanılır. Şirket merkezi normalde araziyi satın alacak ve kiracı / müteahhidin tesisi inşa etmesine ve kullanmasına izin verecektir. Yakınınızdaki bir McDonald’s, Starbucks veya Dunkin Donuts’un kara kirasıyla bağlanmış olma ihtimali yüksektir.

Temmuz 2016’da, New York merkezli yatırım şirketi AllianceBernstein, 100,4 milyon dolarlık bir anlaşmayla New York City’deki George Washington Oteli için BLDG Management’tan 99 yıllık bir arazi kiralaması satın aldı. BLDG, oteli 1994 yılında haciz halindeyken satın aldı. Bina, Manhattan merkezli School of Visual Arts tarafından öğrenci yurdu olarak kullanılmasına rağmen, BLDG Nisan 2016’da mülkü restoran ve bar bulunan bir otele geri yüklemek için planlar yaptı. ve yer seviyesinde mağazalar. Tesis şu anda New York City’nin Flatiron Bölgesi’nde bir butik otel olan Freehand Hotel olarak faaliyet göstermektedir.

Herhangi bir yer kiralama işleminin temellerinden bazıları şunları içermelidir:

  • Kira koşulları
  • Hem ev sahibinin hem de kiracının hakları
  • Finansman koşulları
  • Kullanım hükümleri
  • Ücretler
  • Tapu sigortası
  • Varsayılan

İkincil ve İkincil Olmayan Kara Kiralamaları

Zemin kiralama kiracıları, genellikle borç alarak iyileştirmeleri finanse ederler. İkincil bir arazi kiralamasında, kiracının iyileştirmeler için krediyi temerrüde düşmesi durumunda, ev sahibi mülk üzerindeki taleplerin daha düşük bir önceliğini kabul eder. Başka bir deyişle, ikincil bir arazi kiralama-ev sahibi, iyileştirmeyle ilgili herhangi bir kredi üzerinde kiracının temerrüdü olması durumunda esas olarak mülk tapusunun teminat olarak hareket etmesine izin verir. Bu tür bir arazi kirası için, ev sahibi, kiracının temerrüdü durumunda üstlenilen risk karşılığında daha yüksek kira ödemeleri için pazarlık yapabilir. Bu, aynı zamanda ev sahibine de fayda sağlayabilir, çünkü arazisine bir bina inşa etmek, mülkünün değerini arttırır.

Buna karşılık, tali olmayan bir arazi kiralaması, kiracının iyileştirmeler için krediyi temerrüde düşmesi durumunda, ev sahibinin mülk üzerindeki taleplerin en yüksek önceliğini elinde tutmasına izin verir. Borç veren, kredinin ödenmemesi durumunda arsanın mülkiyetini alamayacağından, kredi uzmanları iyileştirmeler için ipoteği uzatmakta tereddüt edebilir. Ev sahibi mülkün mülkiyetini elinde tutsa da, genellikle kiracıya daha düşük bir kira bedeli talep etmek zorundadır.

Zemin Kiralamasının Avantaj ve Dezavantajları

Zemin kiralama hem kiracıya hem de ev sahibine fayda sağlayabilir.

Kiracı Avantajları

Zemin kiralama, bir kiracının kendilerinin satın alamayacakları birinci sınıf bir yerde mülk üzerine inşa etmesine izin verir. Bu nedenle, Whole Foods ve Starbucks gibi büyük zincir mağazalar, kurumsal genişleme planlarında genellikle zemin kiralamalarını kullanır.

Bir arazi kiralama sözleşmesi, mülkün satın alınmasını gerektireceğinden, kiracının arsayı güvence altına almak için bir peşinat ödemesini gerektirmez. Bu nedenle, başka amaçlar için nakit serbest bırakan ve arazinin kullanımından elde edilen getiriyi artıran bir arazi kiralamasına daha az öz sermaye dahil edilir.

Bir temel kiralamada ödenen herhangi bir kira, eyalet ve federal gelir vergileri için indirilebilir, bu da kiracının genel vergi yükünde bir azalma anlamına gelir.

Ev Sahibi Avantajları

Arazi sahibi, mülkün sahipliğini korurken kiracıdan düzenli bir gelir akışı elde eder. Bir zemin kiralama işlemi, tipik olarak, kira veya diğer masrafların temerrüde düşmesi durumunda koruma sağlayan kira ve tahliye haklarındaki artışları garanti eden bir yükseltme maddesi içerir.

Ayrıca arazi kiralamalarını kullanan bir ev sahibi için vergi tasarrufu da vardır. Kiracıya doğrudan bir mülk satarlarsa, satıştan bir kazanç elde edeceklerdir. Bu tür bir kira sözleşmesini gerçekleştirerek, herhangi bir kazancı rapor etmek zorunda kalmazlar. Ancak aldıkları kira üzerinde bazı vergi etkileri olabilir.

Zemin kiralamasına konulan hükümlere bağlı olarak, bir ev sahibi, mülk üzerindeki kullanımı ve nasıl geliştirildiği de dahil olmak üzere mülk üzerindeki kontrolünü elinde tutabilir. Bu, ev sahibinin arazide herhangi bir değişikliği onaylayabileceği veya reddedebileceği anlamına gelir.

Kiracı Dezavantajları

Ev sahipleri herhangi bir değişiklik yapılmadan önce onay gerektirebileceğinden, kiracı mülkün kullanımında veya geliştirilmesinde engellerle karşılaşabilir. Sonuç olarak, kiracı için daha fazla kısıtlama ve daha az esneklik olabilir.

Zemin kiralama süreciyle ilgili maliyetler, kiracının bir mülkü doğrudan satın alması durumundan daha yüksek olabilir. Kiralar, vergiler, iyileştirmeler, izinlerin yanı sıra ev sahibinin onayı için herhangi bir bekleme süresinin tümü maliyetli olabilir.

Ev Sahibi Dezavantajları

Kira sözleşmelerine uygun hüküm ve maddeleri koymayan ev sahipleri, mülkleri geliştirilmekte olan kiracılara karşı kontrollerini kaybedebilirler. Bu nedenle, her iki tarafın da kira sözleşmelerini imzalamadan önce gözden geçirmesi her zaman önemlidir.

Mülkün bulunduğu yere bağlı olarak, bir arazi kiralaması kullanmanın bir ev sahibi için daha yüksek vergi sonuçları olabilir. Bir satıştan kazanç elde edemeyebilirlerse de, kira gelir olarak kabul edilir. Dolayısıyla kira, normal oranda vergilendirilir, bu da vergi yükünü artırabilir.

Temel Çıkarımlar

  • Zemin kiralama, bir kiracının kiralama süresi boyunca mülk geliştirebileceği ve ardından mülk sahibine devredildiği bir sözleşmedir.
  • Zemin kiralamaları genellikle mülk üzerinde bina inşa eden kiracılara genellikle 50 ila 99 yıl arsa kiralayan ticari ev sahipleri arasında gerçekleşir.
  • Aksi takdirde arazi satın almaya gücü yetmeyen kiracılar, arazi kiralamasıyla mülk inşa edebilirken, ev sahipleri düzenli bir gelir elde ederler ve mülklerinin kullanımı ve gelişimi üzerinde kontrol sahibi olurlar.