Fannie Mae: Ne İşe Yarar ve Nasıl Çalışır?
Fannie Mae’yi duymuş olma ihtimalin çok yüksek. Ama ne yaptığını ve nasıl çalıştığını biliyor musunuz?
Büyük Buhran New Deal parçası olarak kullanılabilir. Orta ve düşük gelirli borçlulara daha fazla ipotek sağlayarak konut piyasasını canlandırmak için kurulmuştur.
Fannie Mae borçlulara ipotek vermez veya ipotek sağlamaz. Ancak bunları ikincil ipotek piyasası aracılığıyla satın alır ve garanti eder. Aslında, ikincil piyasadaki en büyük ipotek alıcılarından biri. Diğeri, kardeşi Federal Ev Kredisi Mortgage Corporation veya Kongre tarafından oluşturulan bir başka hükümet destekli girişim olan Freddie Mac’tir.
Fannie Mae’nin İlk Günleri
1900’lerin başında, bırakın evi, ipotek almak kolay bir iş değildi. Pek çok insan bir peşinat alma lüksüne sahip değildi ve krediler neredeyse her zaman kısa vadeliydi bugün bildiğimizuzun vadeli amortisman dönemlerinesahip olanlar gibi değil. Aslında, kredilerin çoğu o sırada geldiğinde, normalde borçludan büyük balon ödemeleri talepediyorlardı. Ev sahibi ödemeyi yapamazsa veya yeniden finanse edemezse banka bunu iptal ederdi. Büyük Buhran’ın başlamasıyla bu zorlaşacaktı. Yıllık haciz oranları, 1926’dan (ilk yıl rakamları tutuldu), oranın% 12’nin oldukça üzerinde zirveye ulaştığı 1934’e kadar her yıl arttı.
Amerika Birleşik Devletleri Kongresi, Fannie Mae’yi kurarak yanıt verdi. Amaç, her pazarda herkese açık bir konut finansmanı akışı oluşturmaya yardımcı olmaktı. Bu, uzun vadeli sabit oranlı ipoteklerinfinansmanına yol açarakev sahiplerinin kredilerinin seyri sırasında herhangi bir noktada kredilerini yeniden finanse etmelerine olanak sağladı.
1938
Kongre’nin Fannie Mae’yi yarattığı yıl.
1968’de Fannie Mae, hükümetin Federal Bütçeden çıkardıktan sonra hisse senedi ve tahvil satarak kendisini finanse etmeye başladı. Fannie Mae, 13 üyeden oluşan bir yönetim kurulu ile GSE olarak hükümetle bağlarını korudu. Ayrıca yerel ve eyalet vergilerinden muaftır.
Temel Çıkarımlar
- Fannie Mae, düşük ve orta gelirli borçlulara ipotek sağlayan, devlet destekli bir kuruluştur.
- Krediler sağlamaz, ancak bunları ikincil ipotek piyasasında destekler veya garanti eder.
- Fannie Mae, ipotek piyasasına yatırım yaparak, kredileri ipoteğe dayalı menkul kıymetler olarak bir araya getirerek likidite sağlar.
- Fannie Mae, mali krizin ardından ABD hükümeti tarafından kurtarıldı ve NYSE’den çıkarıldı.
Likidite Yaratmak
Fannie Mae, mortgage piyasasına yatırım yaparak,bankalar, tasarruf kurumları ve kredi birliklerigibi kredi verenler içindaha fazla likidite yaratırve bu da onlara daha fazla ipotek yazmalarına veya fon sağlamalarına olanak tanır. Satın aldığı ve teminat verdiği ipotekler katı kriterleri karşılamalıdır.Örneğin, 2021’de tek ailelik bir ev için geleneksel kredi limiti çoğu bölge için 548.250 $ (2020’de 510.400 $ ‘dan) ve yüksek maliyetli alanlar için 822.375 $ (2020’de 765.600 $’ dan artış). Bu alanlar arasında Hawaii, Alaska, Guam ve ortalama ev değerlerinin taban değerinin en az% 115 üzerinde olduğu ABD Virgin Adaları bulunmaktadır.
Fannie Mae ile iş yapabilmek için, bir ipotek kreditörünün federal hükümet tarafından yayınlanan Subprime Borç Verme Beyanına uyması gerekir. Açıklama, düşük başlangıç oranları ve ardından daha yüksek değişken oranlar gibi yüksek faizli kredilerle ilişkili çeşitli riskleri ele almaktadır;bir faiz oranının ne kadar artabileceğine dair çok yüksek limitler;hiçbir gelir belgesi ile sınırlı değildir;ve kredinin sık sık yeniden finansmanını mümkün kılan ürün özellikleri.8
2019’da Fannie Mae, konut piyasasını finanse etmek için 650 milyar dolardan fazla likidite sağladı. Bu, ülke çapındaki insanların yaklaşık üç milyon ev satın almasına, yeniden finanse etmesine ve kiralamasına yardımcı oldu.
Fannie Mae ipoteklere destek verir veya garanti verir, ancak bunları oluşturmaz.
Mortgage destekli menkul
İkincil piyasada ipotek satın aldıktan sonra, Fannie Mae ipoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS)oluşturmak için bunları bir araya getirir. MBS, bir ipotek veya ipotek havuzu ile teminat altına alınan varlığa dayalı menkul kıymetlerdir. Fannie Mae’nin ipoteğe dayalı menkul kıymetleri, sigorta şirketleri, emeklilik fonları ve yatırım bankaları gibi kurumlar tarafından satın alınır. MBS’sinde anapara ve faiz ödemelerini garanti eder.
Fannie Mae’nin ayrıca, genellikle elde tutulan portföy olarak adlandırılan kendi portföyü vardır. Bu, kendi ipoteğe dayalı menkul kıymetlerine ve diğer kurumların menkul kıymetlerine yatırım yapar. Fannie Mae, elinde tuttuğu portföyünü finanse etmek için ajans borcu denen bir borç çıkarır.
Finansal Kriz
Fannie Mae 1968’den beri halka açık bir şekilde işlem görüyor. 2010 yılına kadar New York Borsası’nda (NYSE)işlem görüyordu. Bu edilmiş delisted önünde hisse New York Borsasında zorunlu kıldığı asgari sermaye gereksinimleri aşağıda düşmüş sonra ipotek, konut ve finans krizi sonrasında.Şimdi tezgah üstü işlem görüyor.
Etik olmayan kredi uygulamaları krize yol açtı. 2000’lerin ortalarındaki konut patlaması sırasında, borç verenler standartlarını düşürdüler ve kredisi zayıf olan borçlulara ev kredisi teklif ettiler. 2007’de konut balonu patladı ve bu borçlulardan yüzbinlerce kişi temerrüde düştü, bu da subprime erimesine yol açtı. Bunun kredi piyasaları üzerinde bir dalgalanma etkisi oldu, bu da finansal piyasaları bir dümen suyuna soktu ve Birleşik Devletler’de on yıllardır en şiddetli durgunluğu yarattı. (Daha fazla bilgi için bkz: Geçmiş Durgunlukların Gözden Geçirilmesi.)
Hükümeti Devralma ve Kurtarma
2008’in ikinci yarısında, Fannie Mae ve Freddie Mac, Federal Konut Finansmanı Komitesi’nin muhafazakarlığı aracılığıyla hükümet tarafından devralındı. O zamanlar, hem tahvillerde hem de ipoteğe dayalı menkul kıymetlerde 4,9 trilyon dolar tutuyordu. ABD Hazinesi her iki çözücüyü tutmak için 191.5 milyar dolar sağladı. Esasen ABD hükümeti, batık kredileri kurtarma sözü vererek ve konut piyasasında daha fazla düşüşü önlemek için piyasalarda güveni yeniden sağlamak için müdahale etti. Mayıs 2019 itibarıyla federal hükümet, Fannie Mae ve Freddie Mac’ten 292 milyar dolar temettü ödemesi aldı.
Kredi Seçenekleri
Fannie Mae şu anda ev sahiplerine bir dizi farklı iş inisiyatifi ve kredi seçeneği sunuyor ve aksi takdirde finansman elde etmekte güçlük çekebilecek kişilere yardımcı olmak için kredi verenlerle birlikte çalışıyor.
- HomeReady Mortgage: Bu ürün, ev sahiplerinin finansmanı güvence altına almalarına ve düşük bir peşinatla bir ev satın almalarına olanak tanır. Borçlular, düşük ila orta gelirli ve 620’nin altında bir kredi puanına sahipse hak kazanır. 620’nin üzerinde puan alan kişiler daha iyi fiyat alırlar.
- % 3 Peşinat: Büyük bir peşinatı güvence altına almak için yeterli paraya erişimi olmayan ev sahipleri için başka bir kaynak.
- HFA Tercihli: Bu program, ev sahiplerinin yerel ve eyalet Konut Finansmanı Ajansları ve diğer kredi verenler aracılığıyla uygun fiyatlı finansmana erişmesine yardımcı olur. Borçlular için gelir seviyeleri HFA tarafından belirlenir ve ilk kez alıcı gereksinimi yoktur.
- RefiNow : Fannie Mae, düşük gelirli ipotek sahiplerine “RefiNow” programı aracılığıyla yeni bir yeniden finansman seçeneği sunuyor. Program, ev sahibinin faiz oranını en az 50 baz puan düşürmeyi ve ev sahibinin aylık ipotek ödemesinde en az 50 dolar tasarruf etmeyi gerektiriyor. Hak kazanmak için, ev sahiplerinin alan medyan gelirinin (AMI)% 80’ini veya altında kazanıyor olması gerekir.
Ürünlerin tam listesi ve açıklamaları Fannie Mae’nin web sitesinde mevcuttur.
Kredi Değişiklikleri
Mortgage erimesinin ardından, Fannie Mae kredi değişikliklerine odaklanmaya başladı. Eylül 2008’den bu yana, Fannie Mae ve Freddie Mac, yaklaşık 2.37 milyon kredi değişikliğini tamamladı. Kredi değişiklikleri, borçluların ipoteklerinde temerrüde düşmekten, hacizle sonuçlanmaktan ve nihayetinde evlerini kaybetmekten kaçınmalarına yardımcı olmak için mevcut bir ipoteğin koşullarını değiştirir. Değişiklikler, daha düşük bir faiz oranını içerebilir veya kredinin süresini uzatabilir. Kredi değişikliği, aylık ödemeleri de düşürebilir.
Alt çizgi
Fannie Mae, 2008’de uçurumun eşiğine geldiğinden beri kendi başına dönmeyi başardı. Bugün, 30 yıllık sabit oranlı ipoteklerin en büyük destekçisi ve ev sahipliğini kolaylaştırmak için kilit bir mekanizma olmaya devam ediyor.