Kapanış Maliyetleri
Kapanış Maliyetleri Nelerdir?
Kapanış maliyetleri, alıcıların ve satıcıların genellikle bir gayrimenkul işlemini tamamlamak için yaptıkları, mülkün fiyatının ötesinde ve üzerindeki masraflardır.
Tahakkuk eden maliyetler, kredi oluşturma ücretlerini, indirim noktalarını, değerleme ücretlerini, tapu aramalarını, tapu sigortasını, anketleri, vergileri, tapu kayıt ücretlerini ve kredi raporu ücretlerini içerebilir. Ön ödemeli maliyetler, emlak vergileri ve ev sahibi sigortası gibi zaman içinde tekrarlayan maliyetlerdir. Borç verenin, bu maliyetleri bir ev kredisi başvurusundan sonraki üç gün içinde bir kredi tahmini formunda (önceden iyi niyetli bir tahmin veya GFE olarak biliniyordu) belirtmesi zorunludur. Özkaynak armağanları hala kapanış maliyetlerine tabidir.
Temel Çıkarımlar
- Kapanış maliyetleri, bir gayrimenkul işleminin mülkün satın alma fiyatı üzerinden kapanmasından kaynaklanan ücretler ve masraflardır. Satıcılar ayrıca kapanış maliyetlerine tabi olabilir.
- Yaygın kapanış maliyetlerinin örnekleri, bir ipoteğin oluşturulması ve yüklenmesiyle ilgili ücretleri, emlak komisyonlarını, vergileri, sigortayı ve kayıt dosyalamayı içerir.
- Kapanış maliyetleri yasa ile alıcılara ve satıcılara açıklanmalı ve bir gayrimenkul anlaşması tamamlanmadan önce kararlaştırılmalıdır.
Kapanış Maliyetlerini Anlamak
Kapanış maliyetleri, mülkün tapusu satıcıdan alıcıya devredildiğinde ortaya çıkar. Kapanış maliyetlerinin toplam dolar tutarı, mülkün nerede satıldığına ve mülkün değerine bağlıdır.
Ev alıcıları genellikle satın alma fiyatının % 2 ila% 5’i arasında ödeme yapar, ancak kapanış maliyetleri satıcı veya alıcı tarafından ödenebilir. Bir gayrimenkul işlemi, birçok oyuncunun ve çok sayıda hareketli parçanın dahil olduğu biraz karmaşık bir süreçtir. Bazı eyaletler (ve bazı kredi ürünleri), doğrudan seçtiğiniz bir ev denetçisine ödediğiniz gerekli incelemenin ötesinde belirli denetimler gerektirir. Ardından, mülk ve transfer vergilerinin yanı sıra sigorta kapsamı ve çeşitli ek ücretler vardır.
Kapanış maliyetlerinde uzmanlaşmış bir veri şirketi olan ClosingCorp’un 2019 anketine göre, ABD’deki ev sahipleri kapanış maliyetleri için ortalama olarak 5.749 dolar ödüyor. Anket, aşağıdakiler dahil Kuzeydoğu’nun bazı bölgelerinde en yüksek ortalama kapanış maliyetlerini buldu:
- Columbia Bölgesi (25.800 dolar)
- Delaware (13.273 ABD Doları)
- New York (12.847 ABD doları)
- Maryland (11.876 ABD doları)
- Pensilvanya (10.076 dolar)
Washington, kuzeydoğu dışında en yüksek kapanış maliyetleri (12,406 $) arasında kalan tek eyalettir. En düşük ortalama kapanış maliyetine sahip eyaletler şunları içerir:
- Indiana (1.909 ABD Doları)
- Missouri (2.063 ABD Doları)
- Güney Dakota (2.159 ABD Doları)
- Iowa (1.194 ABD Doları)
- Kentucky (2.276 $)
Kanunlar, borç verenlerin mülk üzerindeki kapanış maliyetlerini ortaya çıkaran bir kredi tahmini sağlamasını gerektirir. Altında Emlak İskan Usul Kanunu (RESPA), kredi bu tahminini, aynı zamanda bir borçlunun kredi başvurusu alarak borç veren üç gün içinde, kredi tahmini olarak bilinen sağlamak için kanunla gereklidir. Kapanıştan en az üç gün önce, borç veren aynı zamandatüm kapanış ücretlerini özetleyenbir kapanış ifşa beyanı sunmalıdır. Listelenen ücretler, kredi tahmininden farklı olabilir.
Kapanış Maliyetlerine Örnekler
Kredi oluşturma ücretleri, bir kredinin oluşturulması için banka tarafından alınan ücretlerdir.Ücret tipik olarak ipoteğin% 1’i kadardır. Alıcı, bankanın uyguladığı faiz oranını düşürmek için önceden indirim puanı satın alabilir. Banka, kredi raporu ve kredi başvurusu talep etse de, bu ücretler kıymetli olup banka tarafından karşılanmaktadır.Özel ipotek sigortası, peşinatın% 20’den az olduğu herhangi bir satın alma işlemine uygulanan ek bir ücrettir.
Tapu sigortası, borç vereni eve karşı taleplerden korur ve alıcıyı mülke karşı talepte bulunan eski müteahhitlerden korur. Borç verenler genellikle, çoğu bölgede 400 $ ‘a kadar mal olabilen bir değerlendirme gerektirir. Yerel yönetimler, mülkün satışını kaydetmek için kayıt ücretleri ve vergileri alır. Bu transfer vergileri eyaletten eyalete değişir.
Tüm kapanış maliyetleri, kredi tahmininde ve kapanış açıklamasında maddeler halinde sıralanacaktır. İşte görmeyi bekleyebileceğiniz standart ücretler:
Başvuru ücreti
Bu, ipotek başvurunuzu işleme koymak için borç veren tarafından alınan bir ücrettir. Bir ipotek için başvurmadan önce borç verenden ayrıntıları isteyin.
Avukat Ücreti
Bu, bir emlak avukatı tarafından ev satın alma sözleşmelerini ve sözleşmelerini hazırlamak ve incelemek için alınan bir ücrettir. Tüm eyaletler bir emlak işleminin yürütülmesi için bir avukata ihtiyaç duymaz.
Kapanış Ücreti
Bu aynı zamanda “emanet ücreti” olarak da bilinir ve kapatmayı gerçekleştiren tarafa ödenir: eyalet yasalarına bağlı olarak tapu şirketi, emanet şirketi veya bir avukat.
Kurye Ücreti
Kağıt belgeleri imzalıyorsanız, bu ücret ulaşımlarını hızlandırmaya yardımcı olur. Kapatma dijital olarak yapılırsa bu ücreti ödemeyebilirsiniz.
Kredi Raporu Ücreti
Kredi raporlarınızı üç ana raporlama bürosundan almak için bir borç verenden alınan bir ücret (15 ila 30 ABD Doları). Bazı kredi verenler, raporlama kurumlarından indirim aldıkları için bu ücreti talep etmeyebilir.
Emanet Depozito
Bazı borç verenler, kapanışta iki aylık emlak vergisi ve ipotek sigortası ödemelerini yatırmanızı ister.
FHA Mortgage Sigorta Primi
FHA kredileri, kapanışta ödenecek temel kredi tutarının% 1,75’i tutarında bir ön ipotek sigortası primi (UPMIP) gerektirir (veya ipoteğinize aktarılabilir). Ayrıca, kredinizin vadesine ve taban miktarına bağlı olarak, aylık olarak ödenen yıllık MIP ödemesi% 0,45 ile% 1,05 arasında değişebilir.
Taşkın Tespit ve İzleme Ücreti
Bu, sertifikalı bir sel müfettişinden alınan bir ücrettir ve mülkün sel sigortası gerektiren bir taşkın bölgesinde olup olmadığını belirler (ev sahibinin sigorta poliçesinden ayrı olarak). Ücretin bir kısmı, mülkün taşkın durumundaki değişiklikleri izlemek için devam eden gözlemleri içerir.
Ev Sahipleri Derneği Transfer Ücreti
Planlı bir geliştirme içinde bir kat mülkiyeti, şehir evi veya mülk satın alırsanız, o topluluğun ev sahipleri derneğine katılmanız gerekir. Bu, belgeler gibi mülkiyet değiştirme maliyetlerini kapsayan devir ücretidir. Satıcı veya alıcının ücreti ödeyip ödeyemeyeceği sözleşmede olabilir veya olmayabilir; önceden kontrol etmelisiniz. Satıcı, HOA aidat tutarlarını ve HOA’nın mali tablolarının, bildirimlerinin ve tutanaklarının bir kopyasını gösteren belgeleri sağlamalıdır.
Ev Sahibi Sigortası
Bir borç veren genellikle kapanışta ilk yılın sigorta priminin ön ödemesini ister.
Borç Verenin Tapu Sigortası
Tapu şirketine ödenen peşin, tek seferlik bir ücret, bir borç vereni, tapu aramasında bulamadığı bir mülkiyet anlaşmazlığı veya haciz ortaya çıkarsa korur.
Kurşun Bazlı Boya Muayenesi
Bu, mülkün tehlikeli, kurşun bazlı boyaya sahip olup olmadığını belirlemek için sertifikalı bir denetçiye ödenen bir ücrettir.
Puanlar
Puanlar (veya “indirim puanları”), kredinizin faiz oranını düşürmek ve böylelikle aylık ödemenizi düşürmek için borç verene isteğe bağlı, ön ödeme anlamına gelir. Bir puan kredi tutarının% 1’ine eşittir. Düşük oranlı bir ortamda, bu size çok fazla para kazandırmayabilir.
Sahibinin Tapu Sigortası
Bu politika, birisinin ev sahipliğinize itiraz etmesi durumunda sizi korur. Genellikle isteğe bağlıdır, ancak hukuk uzmanları tarafından şiddetle tavsiye edilir.
Oluşturma Ücreti
Bu ücret, borç verenin ücretinizi işleme koyması için gereken idari masrafları kapsar ve genellikle kredi tutarının% 1’i kadardır. Bazı kredi verenler başlangıç ücreti almazlar, ancak genellikle maliyetleri karşılamak için daha yüksek bir faiz oranı talep ederler.
Haşere Muayene
Bu, termitler, kuru çürüklük veya diğer haşere ile ilgili hasarlar için profesyonel bir haşere muayenesinin maliyetini kapsayan bir ücrettir. Bazı eyaletler ve bazı devlet sigortalı krediler denetim gerektirir.
Ön Ödemeli Günlük Faiz Ücretleri
İpoteğinizdeki herhangi bir faizi karşılayacak bir ödeme, kapanış tarihinden ilk ipotek ödemenizin tarihine kadar tahakkuk edecektir.
Özel Mortgage Sigortası (PMI)
Peşinatınız% 20’nin altındaysa, borç vereniniz PMI isteyebilir. Kapanışta ilk ayın PMI ödemesini yapmanız gerekebilir.
Gayrimenkul Değerleme Ücreti
Bu, kredi / değer (LTV) oranınızı belirlemek için kullanılan konutun adil piyasa değerini değerlendirmek için profesyonel bir emlak değerlendirme şirketine ödenen gerekli bir ücrettir.
Emlak Vergisi
Kapanışta, ev satın aldıktan sonraki 60 gün içinde ödenmesi gereken emlak vergilerini ödemeyi bekleyin.
Hız Kilitleme Ücreti
Borç veren tarafından, genellikle bir ön onay aldığınız andan kapanışa kadar, sınırlı bir süre için belirli bir faiz oranını garanti etmek için alınan ücret.
Kayıt Ücreti
Bu, kamuya açık arazi kayıtlarının kaydı için yerel kayıt ofisiniz, genellikle şehir veya ilçe tarafından alınan bir ücrettir.
Anket Ücreti
Bu, bir mülkün sınırlarını doğrulamak için mülk hatlarını ve ortak çitleri kontrol etmek için bir araştırma şirketi tarafından alınan bir ücrettir.
Vergi İzleme ve Vergi Durumu Araştırma Ücretleri
Bunlar, emlak vergisi ödemelerinizi takip etmek ve emlak vergisi ödemelerinizle ilgili gecikmiş veya başarısız ödemeler gibi sorunları borç vereninize bildirmek için kullanılan üçüncü taraf ücretleridir.
Başlık Arama Ücreti
Tapu arama ücretleri, herhangi bir mülkiyet tutarsızlığı için kamu mülkiyet kayıtlarını analiz etmek için tapu şirketi tarafından alınan ücretlerdir. Tapu şirketi, tapu kayıtlarını araştırır ve mülk üzerinde herhangi bir ödenmemiş mülkiyet anlaşmazlığı veya rehin bulunmadığından emin olur.
Transfer Vergisi
Bu, mülkiyeti satıcıdan alıcıya devretmek için alınan bir vergidir.
Underwriting Ücreti
Borç veren tarafından kredinizin sigortalanması için bir sigortalama ücreti alınır. Sigortalama, nihai kredi onayı için finansal bilgilerinizi, gelirinizi, istihdamınızı ve kredinizi doğrulayan araştırma sürecidir.
VA Finansman Ücreti
VA borçlusuysanız, kredi tutarının yüzdesi olarak alınan bu ücret, kredi programının ABD vergi mükelleflerine olan maliyetlerini dengelemeye yardımcı olur. Fonlama ücretinin miktarı askerlik hizmeti sınıflandırmanıza ve kredi miktarınıza bağlıdır; ücret kapanışta ödenebilir veya ipoteğinize aktarılabilir. Bazı askeri üyeler ücret ödemekten muaftır.
Bir diğer önemli ücret: emlak komisyonları. Ancak alıcılar bu ücreti ödemiyor; satıcılar yapar. Tipik olarak, komisyon ücreti evin satın alma fiyatının% 5 ila% 6’sıdır ve satıcının acentesi ile alıcının acentesi arasında eşit olarak paylaştırılır.
Kapanış Maliyetleri Nasıl Azaltılır
Peşinat, taşınma masrafları ve yeni evinizin onarımına ek olarak tüm bu ücretleri karşılayamayacağınızı düşünebilirsiniz. Ancak, bu ücretleri müzakere etmenin yolları vardır. Ayrıca, bir ipoteğin kapanışında borç verenin dayattığı önemsiz ücretleri veya gereksiz masrafları azaltmaya çalışın. Bu masraflar genellikle borçlu tarafından beklenmez ve borç veren tarafından açık bir şekilde açıklanmaz. Bu sürpriz faktör, bu ücretlerin aşırı olduğu ve iyi bir neden olmaksızın diğer meşru kapanış maliyetlerine bağlı olduğu izlenimine yol açabilir.
Dükkânları dolaşmak
Bu, kredi verenler ve ev sahiplerinin sigorta poliçeleri ve tapu şirketleri gibi üçüncü taraf hizmetleri için geçerlidir. Birçok ev sahibi, borç verenden borç verene ücretleri karşılaştırırlarsa, kapanış maliyetlerinde önemli miktarda tasarruf sağlayabileceklerinin farkında değildir. Borç vereninizin önerdiği tapu şirketini, haşere denetçisini veya ev sahibi sigorta acentesini kullanmak zorunda değilsiniz. Biraz ödev yapın ve bu ücretlerden ciddi bir nakit biriktirebilirsiniz.
Ay Sonunda Kapanış Programı
Ayın sonunda veya sonunda bir kapanış tarihi, peşin ödenen günlük faiz ücretlerinin düşürülmesine yardımcı olur. Bir borç veren, ne kadar tasarruf edebileceğinizi bulmanız için bu senaryoyu çalıştırabilir.
Satıcıdan Yardım İsteyin
Bir satıcının satın alma fiyatını düşürmesini veya kapanış maliyetlerinizin bir kısmını (veya – şanslıysanız tümünü) karşılamasını sağlayabilirsiniz. Bu, satıcı motive olmuşsa ve ev uzun süredir birkaç teklifle piyasada bulunuyorsa daha olasıdır. Yine de birçok sıcak konut piyasasında koşullar satıcıları tercih eder, bu nedenle bir satıcının yardımını istemeniz durumunda geri adım atabilir veya doğrudan “hayır” alabilirsiniz. Sormaktan zarar gelmez.
Kredi Tahminini ve Kapanış Bildirim Formlarını Karşılaştırın
İlk kredi tahmininizi aldığınızda, onu ince dişli bir tarakla gözden geçirin. Bir ücretin ne anlama geldiğinden veya neden tahsil edildiğinden emin değilseniz, borç verenden durumu açıklamasını isteyin. Bir ücreti açıklayamayan veya sorgulandığında geri iten bir borç veren kırmızı bayrak olmalıdır.
Aynı şekilde, yeni ücretler fark ederseniz veya belirli kapanış ücretlerinde gözle görülür artışlar görürseniz, borç vereninizden ayrıntılar konusunda size rehberlik etmesini isteyin. Kapatma maliyetlerinin ön onaydan kapanışa kadar dalgalanması alışılmadık bir durum değildir, ancak büyük sıçramalar veya şaşırtıcı eklemeler kapanış yeteneğinizi etkileyebilir.
Krediye Özgü Ücretleri Müzakere Edin
Bir borç verenin kredinize “gereksiz ücretler” olarak bilinen gereksiz ücretler eklediğinden şüpheleniyorsanız, bunu açıkça söyleyin. Mükerrerlik fark ederseniz, borç verenden ücretleri kaldırmasını veya azaltmasını isteyin. Karşılaştırmalı alışveriş, kapanış maliyetlerini düşürmenin yanı sıra rekabetçi şartlar ve fiyatlar bulmada müttefikiniz olabilir. Özellikle aşırı işlem ve belge ücretlerine karşı dikkatli olun.
Kapanış Maliyetlerini Mortgage’ınıza Çevirin
Bazı durumlarda, borç verenler son çare olarak kapanış maliyetlerinizi ödemeyi veya bunları kredinize aktarmayı teklif edeceklerdir. Kapanış maliyetlerinizi kredinize dahil ettiğinizde, ipoteğiniz için daha yüksek bir faiz oranı ödersiniz.
Emlak Komisyonları
Emlak komisyonu, satıcıların satış sonunda komisyonculara borçlu oldukları önemli bir ücrettir.
Özel Hususlar
Kapanış maliyeti olmayan ipotekler, kapanışta alıcı için tüm peşin ücretleri ortadan kaldırır. Bu tür ipotek türleri kısa vadede faydalıdır, ancak muhtemelen daha yüksek faiz oranlarıyla sonuçlanır. Kapanış maliyetleri de toplam ipoteğe gömülebilir, bu da alıcının zaman içinde kapanış maliyetleri için faiz ödediği anlamına gelir. Bu nedenle, kapanış maliyeti olmayan ipotekler başlangıçtaki sermaye harcamalarını azaltmaya yardımcı olurken, dikkate alınması gereken uzun vadeli finansal sonuçlar vardır.
Öz sermaye armağanlarının da kapanış maliyetlerine yol açtığını unutmayın.