Esir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Esir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Nedir?

Bağlı bir gayrimenkul yatırım ortaklığı,  tek bir şirketin mülkiyetini kontrol eden bir  gayrimenkul yatırım ortaklığıdır (GYO). İşiyle ilişkili gayrimenkul sahibi bir şirket, özel vergi indirimleri için mülkleri bir GYO’da birleştirmeyi avantajlı bulabilir. Bu vergi azaltma stratejisi, perakendeciler ve birçok mağazası veya şubesi olan bankalar tarafından kullanılabilir.

Temel Çıkarımlar

  • Bağlı GYO, tek bir şirketin% 50’den fazla sahiplik hissesine sahip herhangi bir GYO’dur.
  • Bağlı GYO’lar genellikle yan kuruluşlardır.
  • GYO’lar olarak, tutsak GYO’lar standart bir GYO’nun tüm vergi avantajlarından yararlanır.
  • Kapsamlı bir şekilde, esir GYO muhasebesi, bir ana şirket ve bağlı GYO iştiraki için karmaşık olabilir.
  • Muhasebe ve vergi uzmanları, tutsak GYO’ları kapsayan tüm federal ve eyalet yasalarına tam olarak uymalarını sağlamalıdır.

Esir Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarını Anlamak

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) tarafından sunulan vergi indirimlerinden yararlanmak için tutsak bir gayrimenkul yatırım ortaklığı oluşturulabilir. Şirketler, esir statüsü için bir GYO’da sahiplik geliştirmeyi veya kontrol sahibi olmayı seçebilirler. Kontrol veya esir statüsü, bir GYO’nun oy sahiplik hissesinin% 50’sinden fazlası olarak tanımlanır.

Kendi gayrimenkullerini yönetmek için bir esir GYO kuran şirketler, bunları tipik olarak ya kiralık ya da ipotek GYO’ları olarak nitelendirecektir. Mortgage GYO’ları (mREIT’ler), genellikle bir GYO’nun gelirinin temeli olan karşılıklı gelir vaadi için ipotek sermayesi sağlar. Şirketler, gayrimenkulleri bir GYO’ya devrederek ve daha sonra gayrimenkulleri bu GYO’lardan kiralayarak da esir gayrimenkul yatırım ortaklıklarını kullanabilirler.

Gayrimenkul yatırım fonu

Bağlı bir GYO, tek bir şirketin sahipliğini kontrol eden bir GYO’dur. Bunun ötesinde, tutsak GYO’lar sadece GYO’lardır. Bir işletme, İç Gelir Servisi’nin belirli gereksinimlerini ve İç Gelir Kodunun Başlık 26’sını karşılıyorsa GYO olarak sınıflandırılabilir. GYO’lar tröstler, dernekler veya şirketler olabilir – ancak her ne olursa olsun hepsi şirket olarak vergilendirilmeyi seçmelidir.

İç Gelir Kanunu, tüm GYO’ların tüm gelirlerini hissedarlarına dağıtmasına izin verir. Bu, GYO’ları vergi kodu kapsamındaki ortaklıklara benzer kılar, çünkü ortaklıkların genellikle geliri yoktur ve tüm gelirlerini bir K-1 aracılığıyla dağıtır.

GYO’ların, genel olarak GYO’ları karakterize eden gelir dağıtım vergisi kesintilerine hak kazanmak için çeşitli gereksinimleri karşılaması gerekir. Spesifik olarak, bir şirketin GYO olarak nitelendirilmesi için aşağıdaki gereksinimleri karşılaması gerekir:

  • Bir şirket olarak vergiye tabi
  • Vergiye tabi gelirin en az% 90’ını her yıl hissedar temettüleri şeklinde ödeyin
  • Brüt gelirin en az% 75’ini kiralardan, gayrimenkulü finanse eden ipotek faizlerinden veya gayrimenkul satışlarından elde etmek
  • Toplam varlıkların en az% 75’ini gayrimenkul, nakit veya ABD Hazine bonolarına yatırın
  • En az 100 hissedar sahibi olmak (hâkim şirketler bu gereksinimi karşılamak için yöneticileri hissedar olarak belirleyebilirler)

Bir işletme, GYO gerekliliklerini karşılıyorsa, gelirinin en az% 90’ını hissedarlarına ödemelidir ve bu nedenle gelir dağılımını bir kesinti olarak almasına izin verilir. Gerekli dağıtımdan sonra kalan bakiye, gerekli kurumlar vergisi oranında vergilendirilir.

İştirak Muhasebesi

Bağlı GYO’lar, bağlı kuruluşlar olarak kabul edilir ve bu nedenle, sahipliklerinin bir şekilde ana şirketin finansallarında muhasebeleştirilmesi gerekir. Genel olarak, bir ana şirketin mali tablolarında bağlı ortaklıkları ve iştirak sahipliğini muhasebeleştirmenin üç yolu vardır. Şirketler konsolide mali tablolarını rapor edebilir veya mülkiyeti özkaynak yöntemi veya maliyet yöntemi ile muhasebeleştirebilirler.

Altında Genel Kabul Görmüş Muhasebe İlkeleri (GAAP), şirketler ana şirketin mülkiyet haklarının% 50’sinden aitmiş bir kuruluşun mali tüm yönleriyle bütünleştirmek konsolide mali tablolar oluşturmak için seçeneğiniz vardır. Tipik olarak, bir ana şirket için konsolide mali tablo raporlamasına sabit bir GYO’nun dahil edilmesi yararlı veya uygulanabilir değildir. Bunun nedeni, tutsak GYO’nun kendi başına elde ettiği vergi avantajlarıdır, bu da genellikle onu yaratmanın nedenidir. Bu nedenle, sabit GYO mülkiyeti, genellikle bir ana şirketin finansalları üzerinde özkaynak yöntemi veya maliyet yöntemi ile muhasebeleştirilir.

Bağlı GYO Vergisi Faydaları

Bağlı GYO vergileriyle ilişkili çeşitli vergi avantajları olabilir. GYO’ların federal vergilendirilmesi İç Gelir Kanunu Başlık 26’da tartışılmıştır, ancak eyaletlerin GYO’lar için vergi avantajlarını artırabilen veya azaltabilen kendi vergi kuralları da olabilir.

Genel olarak, bir esir GYO’nun ana şirketi, vergilendirilebilir gelirini düşüren, tutsak GYO’suna ödediği kira veya ipotek ödeme maliyetlerini düşebilir. Bu, mutlaka büyük bir fayda değildir, çünkü genellikle bu masrafları yine de düşecektir. Yine de, ödeme işlemede, vb. Bazı yararlı avantajlar yaratabilir. En büyük avantajlardan biri, ana şirketin, temettü dağıtımının bir kısmını, potansiyel olarak daha düşük bir oranda vergilendirilebilecek olan bağlı GYO’dan almasıdır.

Esir GYO, GYO statüsünün tüm vergi avantajlarından yararlanmaktadır. Pay sahiplerine dağıttığı gelirin% 90 veya daha fazlasını indirebilir. Ayrıca kalan gelirler üzerinden federal kurumlar vergisi oranını da öder.

Esir GYO’ları Yöneten Yasalar

Esir GYO yan kuruluşları potansiyel olarak çeşitli avantajlar yaratabildiğinden, onları hedef alan bazı federal ve eyalet hükümleri vardır. Genel olarak, çoğu mevzuat tutsağı,% 50’lik kontrol sahibi mülkiyet olarak tanımlamaktadır. Federal yasalar, her türlü muamelenin adil ve mülk değerlemelerine ve emsallere uygun görüşmelerle uyumlu olmasını gerektirir.

Bazı eyaletlerin kendi özel gereksinimleri vardır. Bazı durumlarda, vergiden kaçınma taktiklerini kapsamlı bir şekilde ortadan kaldırabilecek sınırlamalar vardır. Genel olarak, muhasebe ve vergi uzmanları, tutsak GYO’ların ve esir GYO muhasebesinin tüm federal ve eyalet yasalarına uygun olmasını sağlamalıdır.