Yıllık ARM Kapağı
Yıllık ARM Kapağı Nedir?
Yıllık ARM sınırı, her yıl boyunca kredi faiz oranındaki olası artışı sınırlayan ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) sözleşmesindeki bir maddedir. Üst sınır veya limit genellikle oran olarak tanımlanır, ancak anapara ve faiz ödemesinin dolar tutarı da sınırlanabilir.
Yıllık sınırlar, borçluları, faizler kısa bir süre içinde keskin bir şekilde yükseldiğinde, aylık ödemelerindeki ani ve aşırı artışa karşı korumak için tasarlanmıştır.
Temel Çıkarımlar
- Yıllık ARM sınırı, bir borçlunun belirli bir yılda ayarlanabilir oranlı bir ipotek (ARM) üzerinden ödemek zorunda kalabileceği olası en yüksek oranı ifade eden bir faiz oranı sınırıdır.
- Çoğu zaman, faiz oranı bir ARM’de sınırlandırılır, ancak bazı ARM’ler bunun yerine ödenen aylık veya yıllık dolar tutarını sınırlayabilir.
- Her 12 ayda bir sıfırlanan yıllık sınırlara ek olarak, kredide ömür boyu faiz oranı sınırı da olabilir.
Yıllık ARM Kapaklarını Anlama
Bir ARM ile, başlangıç faiz oranı belirli bir süre için sabitlenir – örneğin 5/1 ARM durumunda beş yıl – daha sonra cari faiz oranlarına göre periyodik olarak sıfırlanır. ARM’ler ayrıca tipik olarak, kredinin ömrü boyunca faizin ne kadar artabileceğine dair sınırlar belirleyen ömür boyu oran sınırlarına sahiptir.
Sınırlı faiz oranına sahip ARM’ler, endekslenmiş bir oran ve bu endeksin üzerinde bir spread içeren değişken bir oran yapısına sahiptir. Prime rate veya federal fon oranı gibi farklı ARM türleri için kullanılan birkaç popüler endeks vardır. Endeksli bir ARM’deki faiz oranı, tamamen endekslenmiş faiz oranına bir örnektir . Endeksli bir oran, alacaklıların teklif etmeye istekli olduğu en düşük orana dayanır. Spread veya marj, bir borçlunun kredi profiline dayanır ve sigortacı tarafından belirlenir.
Yıllık sınıra sahip bir ARM kredisinin yıllık faiz oranı, başlangıç döneminde gerçekte ne kadar artış olabileceğine bakılmaksızın, yalnızca koşulların izin verdiği kadar yüzde puanı olarak artacaktır.Örneğin,% 2’lik bir üst sınırla üç yıl için sabitlenen% 5’lik bir ARM, kredinin ilk sabit vadesine göre oranlar% 4 artsa bile, dördüncü yılda yalnızca% 7’ye ayarlanabilir. Dolar üst sınırı olan bir kredi de ancak bu kadar artabilir, ancak bu tür bir üst sınırbazı durumlarda negatif amortismana yol açabilir.
ARM’nin faiz oranı tavan yapısı, kredinin vadesi boyunca faiz oranı artışlarını düzenleyen hükümleri ana hatlarıyla belirtir.
Kapaklı ARM Örneği
ARM’lerin çok sayıda faiz oranı tavan yapısı vardır. Örneğin, bir borçlunun beş yıl boyunca sabit bir faiz oranı ve ardından her 12 ayda bir sıfırlanan değişken bir faiz oranı gerektiren bir 5/1 ARM düşündüğünü varsayalım.
Bu ipotek ürünü ile borçluya 2-2-5 faiz oranı üst yapısı sunulur. Faiz oranı tavan yapısı aşağıdaki gibi ayrıştırılır:
- İlk sayı, sabit oranlı dönem sona erdikten sonra başlangıçtaki artan artış sınırını ifade eder. Diğer bir deyişle, sabit oranlı dönem sona erdikten sonra beş yıl sonra artabilecek en yüksek orandır% 2’dir. Dolayısıyla, sabit oran% 3,5 olarak ayarlanmışsa, orandaki üst sınır beş yıllık dönemin bitiminden sonra% 5,5 olacaktır.
- İkinci sayı, periyodik 12 aylık artan bir artış sınırıdır, yani beş yıllık dönemin sona ermesinden sonra, oran yılda bir kez cari piyasa oranlarına ayarlanacaktır. Bu örnekte, ARM, bu ayarlama için% 2’lik bir limite sahip olacaktır. Periyodik başlığın ilk kapakla aynı olması oldukça yaygındır.
- Üçüncü sayı, maksimum faiz oranı tavanını belirleyen ömür boyu sınırıdır. Bu örnekte, beşi, ipoteğe ilişkin maksimum faiz oranı artışlarını temsil etmektedir.
Öyleyse, sabit oranın% 3,5 olduğunu ve oranın ilk artımlı artış sırasında% 5,5 oranına% 2 daha yüksek ayarlandığını varsayalım. 12 ay sonra, ipotek oranları% 8’e yükseldi; yıllık ayarlama için% 2’lik üst sınır nedeniyle kredi oranı% 7,5’e ayarlanacaktır. Oranlar daha sonra% 2 oranında artarsa, kredi yalnızca% 1 ila% 8,5 artacaktır, çünkü yaşam boyu sınırı orijinal sabit oranın yüzde beş puan üzerindedir.
Bir Kolun İniş ve Çıkışları
ARM’ler genellikle borçluların daha büyük ilk mortgage kredilerine hak kazanmalarına izin verir çünkü belirli bir süre için daha düşük bir ödemeye kilitlenirler. Bir ARM kullanıcıları, faiz oranları düştüğünde, ödenen yıllık faiz oranını düşürdüğünde fayda sağlayabilir. Aynı zamanda, tabii ki, yükselen oranların olduğu bir dönemde, ARM’ler sabit oranlı bir ipoteğin olabileceğinin çok ötesine geçebilir.
Örneğin, bir alıcı sabit olarak üç yılda% 3,5 oranında bir ARM alırsa ve bu süre boyunca oranlar% 4 artarsa, bu ilk yıllık oran artışı yıllık üst sınırla sınırlı olacaktır. Ancak, sonraki yıllarda, oran artmaya devam edebilir ve sonunda cari faiz oranlarını yakalayabilir ve bu da tırmanmaya devam edebilir.
Sonunda, başlangıçta% 4,25 sabit oranla rekabet eden% 3,5’lik bir ARM, önemli ölçüde daha yüksek olabilir. ARM borçluları, oranlar yükseldiğinde genellikle sabit bir orana geçmeye çalışırlar, ancak yine de ARM’yi kullandıklarında daha fazla ödeme yapmaya devam edebilirler.