2/28 Ayarlanabilir Faizli Mortgage (2/28 ARM)

2/28 Ayarlanabilir Faizli Mortgage (2/28 ARM) Nedir?

2/28 ayarlanabilir oranlı ipotek (2/28 ARM), başlangıçta iki yıllık sabit faiz oranı dönemine sahip 30 yıllık bir ev kredisi türüdür. Bu 2 yıllık sürenin ardından oran, bir endeks oranı artı bir marj temelinde dalgalanır.

İlk teaser oranı tipik olarak geleneksel ipoteklerin ortalama oranının altındadır, ancak daha sonra ayarlanabilir oran önemli ölçüde artabilir. Bankalar ilk teaser oranından fazla para kazanmadığından, 2/28 ARM, ilk iki yıl boyunca ağır ön ödeme cezaları içerir.

2/28 Ayarlanabilir Faiz Oranlı İpotekleri Anlamak

2/28 ARM, yükselen fiyatların  birçok alıcı için geleneksel mortgage ödemelerini erişilemez hale getirdiği 2000’lerin başındaki emlak patlaması sırasında popüler hale geldi. Örneğin, 300.000 $ ‘lık geleneksel 30 yıllık bir ipotek aylık 1.610 $’ lık ödemeler taşıyacaktır. Ancak, başlangıçta% 3’lük bir teaser oranına sahip 2/28 ARM, aylık yalnızca 1.265 $ ‘lık ödemeler gerektirir.

Sırasıyla her beş yılda bir veya altı ayda bir oran ayarlamasının ardından beş yıllık bir giriş dönemine sahip 5/1, 5/5 ve  5/6 ARM’ler gibi diğer ARM yapıları mevcuttur.Özellikle, 15/15 ARM, 15 yıl sonra bir kez ayarlanır ve ardından kredinin geri kalanı için sabit kalır. Daha az yaygın olan 2/28 ve  3/27 ARM’lerdir.İlkinde, sabit faiz oranı yalnızca ilk iki yıl için geçerlidir, ardından 28 yıllık ayarlanabilir oranlar izler;ikincisi ile, sabit oran üç yıldır ve takip eden 27 yılın her birinde düzeltmeler vardır. Bu durumlarda, oranlar altı ayda bir ayarlanır.

2/28 ARM’ın Potansiyel Tuzakları

2/28 ayarlanabilir oranlı ipoteğin potansiyel yakalama 22’si, iki yıl sonra oranın her altı ayda bir, tipik olarak yukarı doğru, Londra Bankalararası Faiz Oranı  (LIBOR) gibi bir endeks oranının üzerinde ve üzerinde bir ARM marjı ile ayarlanmasıdır. ). 2/28 ARM, ömür boyu faiz oranı sınırı ve her dönem için oranın ne kadar artabileceği veya azalabileceği konusunda sınırlar gibi bazı yerleşik güvenlik özelliklerine sahiptir. Ancak, kapaklarla bile, ev sahipleri değişken piyasalarda çene düşürücü ödeme artışlarıyla karşılaşabilir.

Yukarıda 300.000 $ ‘lık 30 yıllık% 3 ARM 2/28 kredisinde verilen örnekte, eğer iki yıl sonra LIBOR 2.7 ve marj 1.5 ise, faiz yüzde 4.2 artarak toplamda yüzde 7.2 olur. Bu% 7,2 oran, mevcut konvansiyonel mortgage oranlarının çok üzerinde olabilir. Ev sahibinin aylık ödemesi bir gecede% 60’ın üzerinde artarak 2.036 dolara çıkacaktı.

Patlama sırasında birçok ev sahibi, görünüşte küçük bir oran artışının aylık ödemelerini nasıl dramatik bir şekilde artırabileceğini anlamadı. Ve risklerin tam olarak farkında olanlar bile 2/28 ARM’ü kısa vadeli bir finansman aracı olarak gördü. Fikir, düşük teaser oranından yararlanmak, ardından iki yıl sonra ya geleneksel bir ipoteğe ya da kredileri bunun için yeterince iyi değilse, yeni bir ayarlanabilir ipoteğe yeniden finanse etmekti. Ve aniden yükselen emlak fiyatları göz önüne alındığında, borcu daha da aşağılayacak. Birçoğu için bu bir anlam ifade ediyordu, çünkü sonuçta, borçlunun konut özkaynakları hızla artıyordu.

Sorun , 2008’de piyasa çöküşüyle birlikte geldi. Konut değerleri düştü.2/28 ARM’nin pek çok sahibi kendilerini yeniden finanse edemiyor, ödemelerini yapamıyor veya ödenmemiş kredinin değeri karşılığında evlerini satamıyorlar. Hacizlerin kızarıklığı, daha sıkı kredi standartlarına yol açtı. Bugün bankalar, bir borçlunun ayarlanabilir oranlı ödemeler yapma kabiliyetini daha dikkatli bir şekilde değerlendiriyorlar.