GYO’lar (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları) Nasıl Analiz Edilir

Published · Updated

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), gelir getiren mülklere sahip olan, işleten veya finanse eden bir şirkettir. Yasaya göre, bir GYO’nun kârının% 90’ı hissedarlara temettü olarak dağıtılmalıdır. Burada GYO’lara, özelliklerine ve bir GYO’nun nasıl değerlendirileceğine bir göz atıyoruz.

Temel Çıkarımlar

  • GYO’ların, hissedar temettü olarak gelirin en az% 90’ını ödemesi gerekir.
  • Defter değeri oranları GYO’lar için işe yaramaz, bunun yerine net varlık değeri gibi hesaplamalar daha iyi ölçümlerdir.
  • Yukarıdan aşağıya ve aşağıdan yukarıya analizler, yukarıdan aşağıya faktörlerin nüfus ve iş artışını içerdiği GYO’lar için kullanılmalıdır, aşağıdan yukarıya yönler ise kira gelirini ve operasyonlardan gelen fonları içerir.

GYO Olarak Ne Nitelikli?

GYO’ların çoğu alan kiralar ve kira toplar ve daha sonra bu geliri hissedarlara temettü olarak dağıtır. Mortgage GYO’ları (mREIT olarak da adlandırılır) gayrimenkul sahibi değildir ve bunun yerine gayrimenkulü finanse eder. Bu GYO’lar, ipotekleri, ipoteğe dayalı menkul kıymetleri ve diğer ilgili varlıkları içeren yatırımlarının faizinden gelir elde ederler.

Bir GYO olarak nitelendirilmek için, bir şirketin belirli İç Gelir Kodu (IRC) hükümlerine uyması gerekir.Özellikle, bir şirketin GYO olarak nitelendirilebilmesi için aşağıdaki gereksinimleri karşılaması gerekir:

  • Toplam varlıkların en az% 75’ini gayrimenkul, nakit veya ABD Hazine bonolarına yatırın
  • Kiralardan, gayrimenkulü finanse eden ipotek faizlerinden veya gayrimenkul satışlarından brüt gelirin en az% 75’ini kazanın
  • Her yıl hissedar temettüleri şeklinde vergilendirilebilir gelirin en az% 90’ını ödeyin
  • Bir şirket olarak vergilendirilebilir bir varlık olun
  • Bir yönetim kurulu veya mütevelli heyeti tarafından yönetilmelidir
  • Kurulduğu ilk yıldan sonra en az 100 hissedar sahibi olmak
  • Beş veya daha az kişi tarafından sahip olunan hisselerinin% 50’sinden fazlasına sahip olmamak

GYO statüsüne sahip bir şirket, kurumlar vergisinden kaçınır. Normal bir şirket kar eder ve tüm karı üzerinden vergi öder, ardından vergi sonrası karını temettüler ve yeniden yatırım arasında nasıl paylaştıracağına karar verir. Bir GYO, kârının tamamını veya neredeyse tamamını dağıtır ve vergilendirmeyi atlar.

GYO Türleri

Bir dizi farklı GYO türü vardır. Hisse Senedi GYO’ları, apartmanlar, bölgesel alışveriş merkezleri, ofis binaları, lojman / tatil köyleri gibi belirli bina türlerine sahip olma konusunda uzmanlaşma eğilimindedir. Bazıları çeşitlendirilmiş ve bazıları sınıflandırmaya meydan okuyor – örneğin, yalnızca golf sahalarına yatırım yapan bir GYO.

Diğer ana GYO türü bir ipotek GYO’dur. Bu GYO’lar gayrimenkul ile teminat altına alınan krediler verir, ancak genellikle gayrimenkul sahibi veya işletmezler. Mortgage GYO’ları özel analiz gerektirir. Faiz oranı risklerini yönetmek için çeşitli riskten korunma araçları kullanan finans şirketleridir.

Bir avuç dolusu hibrit GYO hem gayrimenkul işlemlerini yürütürken hem de ipotek kredilerinde işlem yaparken, çoğu GYO öz kaynak türüdür – gayrimenkul işlemlerinin “sabit varlık” işine odaklanan GYO’lar. GYO’lar hakkında okuduğunuzda, genellikle öz sermaye GYO’ları hakkında okuyorsunuz. Bu nedenle, analizimizi öz sermaye GYO’larına odaklayacağız.

GYO’lar Nasıl Analiz Edilir

GYO’lar, gayrimenkule odaklanan temettü ödeyen hisse senetleridir. Gelir arıyorsanız, onları yüksek getirili tahvil fonları ve temettü ödeyen hisse senetleri ile birlikte değerlendirirsiniz. Temettü ödeyen hisse senetleri olarak, GYO’lar diğer hisse senetleri gibi analiz edilir. Ancak mülkün muhasebeleştirilmesi nedeniyle bazı büyük farklılıklar vardır.

Hisse başına kazanç (EPS) ve P / E gibi geleneksel ölçümler, GYO’ları değerlendirmenin güvenilir yolları değildir. FFO ve AFFO daha iyi ölçümlerdir.

Basitleştirilmiş bir örnekle açıklayalım. Bir GYO’nun 1 milyon dolara bir bina satın aldığını varsayalım. Muhasebe kuralları, GYO’muzun varlığa karşı amortisman talep etmesini gerektirir. Amortismanı düz bir çizgide 20 yıla yaydığımızı varsayalım. Her yıl 50.000 $ amortisman gideri düşüyoruz (yıllık 50.000 $ x 20 yıl = 1 milyon $).

Yukarıdaki basitleştirilmiş bilançoya ve gelir tablosuna bakalım. 10. yılda, bilançomuz binanın değerini 500.000 $ (yani defter değeri ) olarak taşımaktadır, bu da 1 milyon $ eksi 500.000 $ birikmiş amortisman (10 yıl x yılda 50.000 $) tutarındadır. Gelir tablomuz, 190.000 $ ‘lık giderleri 200.000 $’ lık gelirlerden düşer, ancak giderin 50.000 $ ‘ı bir amortisman masrafıdır.

FFO

Ancak, GYO’muz bu parayı 10. yılda harcamıyor – amortisman nakit olmayan bir ücrettir. Bu nedenle, operasyonlardan (FFO) fon üretmek için amortisman ücretini net gelire geri ekliyoruz. Buradaki fikir, amortismanın net gelirimizi haksız yere düşürmesidir çünkü binamız muhtemelen son 10 yılda değerinin yarısını kaybetmemiştir. FFO, amortisman ücretini hariç tutarak bu varsayılan bozulmayı düzeltir. FFO, birkaç başka ayar da içerir.

AFFO

FFO’nun nakit akışına net gelirden daha fazla yaklaştığını, ancak nakit akışını yakalayamadığını not etmeliyiz. Esas olarak, yukarıdaki örnekte, binayı satın almak için harcanan 1 milyon doları (sermaye harcaması) asla saymadığımıza dikkat edin. Daha doğru bir analiz, sermaye harcamalarını içerir. Sermaye harcamalarının sayılması, düzeltilmiş FFO (AFFO) olarak bilinen bir rakam verir.

Net varlık değeri

Varsayımsal bilançomuz, diğer yaygın GYO metriğini, net varlık değerini (NAV) anlamamıza yardımcı olabilir. 10. yılda, binamızın defter değeri sadece 500.000 dolardı çünkü orijinal maliyetin yarısı amortismana tabi tutulmuştu. Dolayısıyla, defter değeri ve defter-fiyat gibi ilgili oranlar – genellikle genel hisse senedi analizi açısından şüphelidir – GYO’lar için hemen hemen yararsızdır. NAV, bir mülkün defter değerini daha iyi bir piyasa değeri tahminiyle değiştirmeye çalışır.

NAV’ın hesaplanması, GYO’nun varlıklarının biraz öznel bir değerlendirmesini gerektirir. Yukarıdaki örnekte, binanın işletme geliri olarak 100.000 ABD Doları (200.000 ABD Doları gelir eksi 100.000 ABD Doları işletme giderleri) ürettiğini görüyoruz. Bir yöntem olacaktır yararlanmak piyasa oranına göre faaliyet gelirlerine ilişkin. Piyasanın bu tür bir bina için mevcut tavan oranının % 8 olduğunu düşünürsek, binanın değeri için tahminimiz 1.25 milyon $ olur (işletme geliri olarak 100.000 $ /% 8 kapama oranı = 1.250.000 $).

Bu piyasa değeri tahmini, binanın defter değerinin yerini alır. Daha sonra net varlık değerini elde etmek için ipotek borcunu (gösterilmemiştir) düşeriz. Varlıklar eksi borç eşit öz sermaye, burada NAV’daki ‘net’ net borç anlamına gelir. Son adım, iç değerin bir tahmini olan hisse başına NAV elde etmek için NAV’ı ortak hisselere bölmektir. Teorik olarak, kote edilen hisse fiyatı, hisse başına NAV’dan çok uzak olmamalıdır.

Yukarıdan Aşağıya – Aşağıdan Yukarıya Analizi

Hisse senetlerini seçerken bazen yukarıdan aşağıya ve aşağıdan yukarıya analizini duyarsınız. Yukarıdan aşağıya ekonomik bir perspektifle başlar ve temalar veya sektörler üzerine bahis oynar (örneğin, yaşlanan bir demografi ilaç şirketlerini destekleyebilir). Aşağıdan yukarıya, belirli şirketlerin temellerine odaklanır. GYO hisse senetleri açıkça hem yukarıdan aşağıya hem de aşağıdan yukarıya analiz gerektirir.

Yukarıdan aşağıya bir bakış açısıyla, GYO’lar mülk arzını ve talebini etkileyen her şeyden etkilenebilir. Nüfus ve iş artışı, tüm GYO türleri için uygun olma eğilimindedir. Kısaca, faiz oranları karışık bir çantadır.

Faiz oranlarındaki artış genellikle, insanlar harcama yaptıkça ve işletmeler daha fazla alan kiraladıkça GYO’lar için iyi olan, gelişen bir ekonomiyi ifade eder. İnsanlar yeni ev satın almak yerine kiracı olarak kalmayı tercih ettiklerinden, artan faiz oranları apartman GYO’ları için iyi olma eğilimindedir. Öte yandan, GYO’lar genellikle faiz giderlerini düşürerek ve dolayısıyla karlılıklarını artırarak daha düşük faiz oranlarından yararlanabilmektedir.

GYO’lar gayrimenkul satın aldığından, diğer şirket türlerine göre daha yüksek borç seviyeleri görebilirsiniz. Bir GYO’nun borç seviyesini rakipler için endüstri ortalamaları veya borç oranları ile karşılaştırdığınızdan emin olun.

Sermaye piyasası koşulları, yani GYO hisselerine yönelik kurumsal talep de önemlidir. Gelen kısa vadede, bu talep temellerini mahçup olabilir. Örneğin, GYO hisseleri 2001’de ve 2002’nin ilk yarısında, eksik temellere rağmen oldukça iyi iş çıkardı, çünkü para tüm varlık sınıfına akıyordu.

Bireysel GYO düzeyinde, kira geliri, ilgili hizmet geliri ve FFO gibi gelirde büyüme için güçlü beklentiler görmek istersiniz. GYO’nun doluluğu artırmak ve kiralarını artırmak için benzersiz bir stratejisi olup olmadığını görmek istiyorsunuz.

Ölçek ekonomileri

GYO’lar tipik olarak satın almalar yoluyla büyüme ararlar ve ayrıca verimsiz bir şekilde işletilen mülkleri asimile ederek ölçek ekonomilerini gerçekleştirmeyi amaçlarlar. Ölçek ekonomileri, gelirin bir yüzdesi olarak işletme giderlerinde bir azalma ile gerçekleştirilecektir. Ancak satın almalar iki ucu keskin bir kılıçtır. Bir GYO doluluk oranlarını iyileştiremez ve / veya kiraları yükseltemezse, büyümeyi hızlandırmak için kötü düşünülmüş satın almalara zorlanabilir.

İpotek borcu öz sermaye değerinde büyük bir rol oynadığından, bilançoya bakmaya değer. Bazıları, borç / öz sermaye oranı gibi kaldıraç oranına bakmayı öneriyor. Ancak pratikte, kaldıraç oranının ne zaman aşırı hale geldiğini söylemek zordur. Sabit ve değişken faizli borcun oranını tartmak daha önemlidir. Mevcut düşük faizli ortamda, sadece değişken faizli borç kullanan bir GYO, faiz oranları yükselirse zarar görecektir.

GYO Vergileri

Çoğu GYO temettü, IRS’nin nitelikli temettü olarak gördüğü şey değildir, bu nedenle genellikle daha yüksek bir oranda vergilendirilirler. Vergi diliminize bağlı olarak, nitelikli temettüler% 0,% 15 veya% 20 oranında vergilendirilir. Bununla birlikte, GYO’larda, temettülerin çoğu normal gelir olarak vergilendirilir – 2020 için% 37’ye kadar.

Genel olarak, GYO temettüleri normal gelir olarak vergilendirilir. Bu nedenle, GYO’ları IRA veya 401 (k) gibi vergi avantajlı bir hesapta tutmanız önerilir.

Ancak burada bazı iyi haberler olabilir. GYO’lar doğrudan geçişli işletmeler olduğundan, nitelikli temettü olarak sayılmayan herhangi bir temettü,% 20 nitelikli işletme geliri (QBI) kesintisi için uygun olabilir. Örneğin, sıradan GYO temettülerinde $ 1,000 varsa, bunun sadece 800 $ ‘ı için vergi borcunuz olabilir.

Alt çizgi

GYO’lar, GYO statüsünün vergi avantajlarından yararlanmak için yüksek temettü ödemesi gereken emlak şirketleridir. Hazine getirilerini aşabilen istikrarlı gelir, küçük sermayeli hisse senetlerine rakip olacak bir toplam getiri potansiyeli sunmak için fiyat oynaklığıyla birleşir. Bir GYO’nun analiz edilmesi, yatırımcıların amortismanın neden olduğu muhasebe bozukluklarını anlamasını ve makroekonomik etkilere dikkat etmesini gerektirir.